【１】書式概要　

この契約書雛形は、マンションの一室を売買する際に使用する包括的な契約書テンプレートです。改正民法に完全対応しており、特に買主側の権利保護を重視した内容となっています。

不動産取引では、売主と買主の間で様々な取り決めを明確にしておくことが極めて重要です。この契約書は、代金の支払い方法から物件の引き渡し、所有権の移転、万が一のトラブル発生時の対処法まで、取引に必要な全ての要素を網羅しています。

実際の使用場面としては、個人間でのマンション売買はもちろん、不動産業者が仲介する取引、投資用マンションの売買、相続物件の処分など、様々なケースに対応できます。特に買主の立場からの保護規定が充実しているため、初めてマンションを購入される方でも安心して取引を進められる内容となっています。

契約不適合責任については改正民法の新しい規定に準拠し、従来の瑕疵担保責任よりも買主により有利な条項を盛り込んでいます。また、手付解除や催告解除の規定も明確に定められており、取引の透明性を確保しています。

この雛形はWord形式で提供されるため、お客様の具体的な取引内容に応じて自由に編集・カスタマイズが可能です。金額や期日、物件の詳細情報など、必要な箇所を入力するだけで、すぐに実用的な契約書として活用いただけます。

【２】条文タイトル

第1条（本件物件の売買）
第2条（手付金）
第3条（代金の支払い）
第4条（本件物件の引き渡し・所有権の移転）
第5条（危険の移転）
第6条（公租公課）
第7条（保証）
第8条（手付解除）
第9条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第10条（契約不適合）
第11条（合意管轄）
第12条（協議）

【３】逐条解説

第1条（本件物件の売買）

この条項では売買の基本的な合意内容を定めています。売主が買主に対してマンションの一室を売り渡し、買主がそれを買い受けることを明記し、さらに売買代金も具体的に記載します。消費税別と明記されている点は、個人間売買では消費税がかからないことを前提としていますが、事業者が売主の場合は消費税が加算されることを意味しています。例えば、3000万円の物件であれば「金30,000,000円（消費税別）」と記載し、取引の基本的な枠組みを確立します。

第2条（手付金）

手付金に関する取り決めを定めた重要な条項です。契約締結時に買主が売主に支払う手付金の金額を明記し、この手付金が最終的な代金決済時に売買代金の一部として充当されることを規定しています。一般的には売買代金の5～10％程度が手付金として設定されることが多く、3000万円の物件であれば150万円から300万円程度が相場となります。無利息で充当される点も買主にとって有利な条件です。

第3条（代金の支払い）

代金の支払い方法と期限について定める条項です。一括払いの場合は具体的な支払期限を、分割払いの場合は各回の支払金額と期限を明記します。実際の取引では、手付金支払い後に住宅ローンの本審査を経て、最終的に残代金を決済するケースが一般的です。例えば「令和6年3月31日限り一括払い」や「令和6年4月から令和8年3月まで、毎月末日限り月額100,000円」といった具体的な記載が必要となります。

第4条（本件物件の引き渡し・所有権の移転）

物件の引き渡しと所有権移転のタイミングを明確にする重要な条項です。代金の完済と同時に物件が引き渡され、その時点で所有権が移転することを定めています。登記に必要な手続きは売主が行いますが、登記費用は買主負担となる点が明記されています。実務的には、司法書士立会いのもとで残代金決済と同時に鍵の引き渡しと登記書類の授受が行われ、通常は決済日当日に所有権移転登記が申請されます。

第5条（危険の移転）

天災等による物件の滅失・損傷リスクがいつの時点で売主から買主に移るかを定めた条項です。引き渡し前は売主がリスクを負い、引き渡し後は買主がリスクを負担することが原則となります。特に重要なのは、引き渡し前に天災等で物件が滅失・損傷した場合、買主は代金を支払う必要がなく、契約解除も可能という点です。例えば、引き渡し前に地震でマンションが大破した場合、買主は無条件で契約を解除でき、既払いの手付金も返還されます。

第6条（公租公課）

固定資産税や都市計画税などの公租公課の負担区分について定めています。所有権移転登記の日を境として、それ以前は売主、それ以降は買主が負担することを明確にしています。実務的には、年度途中での売買の場合、固定資産税を日割り計算して精算することが一般的です。例えば、6月1日に所有権移転する場合、4月・5月分は売主負担、6月以降は買主負担となり、決済時に精算金として授受されます。

第7条（保証）

売主が買主に対して行う各種保証について定めた条項で、買主保護の観点から非常に重要です。抵当権等の担保権が設定されていないこと、第三者による占有がないこと、引き渡しまでその状態を維持することを売主が保証します。万が一問題が生じた場合は売主の責任で解決し、費用も売主負担となります。例えば、契約後に未払いの管理費による差押えが判明した場合、売主が自己負担でこれを解決する義務を負います。

第8条（手付解除）

契約の履行着手前であれば、当事者双方が手付解除できることを定めています。売主が解除する場合は手付金の倍返し、買主が解除する場合は手付金放棄となります。履行着手の判断基準は実務上重要で、例えば買主が住宅ローンの本申込みを行ったり、売主が引越し手配を始めたりした段階で履行着手とみなされることが多いです。この規定により、両当事者は一定のペナルティを負担することで比較的容易に契約から離脱できる仕組みが確保されています。

第9条（催告解除・無催告解除・損害賠償）

契約違反時の解除手続きと損害賠償について定めた条項です。買主に重大な信用不安事由が生じた場合は売主が無催告で解除でき、一般的な契約違反の場合は催告後の解除が可能です。反社会的勢力の排除条項も含まれており、暴力団関係者等との取引を防止します。例えば、買主の会社が倒産手続きを開始した場合や、買主が暴力的な要求を行った場合などは、売主が直ちに契約を解除できます。改正民法に対応した損害賠償の免責事由も規定されています。

第10条（契約不適合）

改正民法で新たに導入された契約不適合責任について定めた条項で、従来の瑕疵担保責任に代わる重要な規定です。買主は物件に契約内容と異なる点を発見した場合、修補請求や代金減額請求ができます。責任期間は引き渡しから3年間と設定されており、買主にとって有利な内容となっています。例えば、契約で約束された設備が実際には設置されていない場合や、構造上の欠陥が発見された場合、買主は売主に対して修理や代金減額を求めることができます。

第11条（合意管轄）

契約に関する紛争が生じた場合の裁判所を予め決めておく条項です。第一審の専属的合意管轄裁判所を指定することで、紛争解決の迅速化と予測可能性を確保しています。通常は物件所在地を管轄する地方裁判所や、当事者にとって便利な裁判所を指定します。例えば、東京都内の物件であれば東京地方裁判所、大阪府内であれば大阪地方裁判所といった具合に設定されます。

第12条（協議）

契約に定めのない事項や解釈に疑義が生じた場合の解決方法について定めています。まずは当事者間の協議による円満解決を図ることを基本とし、訴訟に至る前の話し合いによる解決を重視する姿勢を示しています。実際の不動産取引では、細かな条件について後から調整が必要になることも多く、この条項があることで柔軟な対応が可能となります。例えば、引き渡し時期の微調整や付帯設備の取り扱いなどについて、双方が納得できる解決策を見つけるための基盤を提供します。