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【１】書式概要
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本セットは、賃貸住宅をめぐるトラブルの中でも特に多い「退去時の敷金・原状回復」の問題を中心に、入居中から退去後まで幅広く使える書式を6点パッケージにまとめたものです。「退去したら身に覚えのない高額な修繕費を請求された」「敷金が一向に返ってこない」――賃貸経験のある方なら、一度は耳にしたことのある話ではないでしょうか。
このセットには、まず敷金の返還を正式に求める「敷金返還請求書」と、管理会社から送られてきた精算書の内容に反論するための「原状回復費用異議申立書」が含まれています。いずれも国土交通省のガイドラインに準拠しており、どの項目が貸主負担で、どの項目が借主負担かを整理した参考表も付いています。壁紙の日焼けや畳の変色は家主負担、タバコのヤニ汚れや引っ越し時のキズは入居者負担、といった判断基準がひと目で分かる構成です。
入居中に使える書式としては、家賃の値下げを求める「家賃減額請求通知書」と、設備の故障を修理してもらうための「修繕請求書」を用意しました。エアコンが壊れたのに直してもらえない、水漏れを放置されているといった場面で、口頭ではなく書面で記録を残しながら対処できます。
退去が決まった際には「賃貸借契約の合意解約書」で精算の条件を書面化し、退去当日は「退去時チェックリスト・現況記録表」を使って部屋の状態を細かく記録します。玄関からトイレまで40項目超のチェック欄と写真記録欄が付いているので、立会い時の見落としを防げます。
すべてWord形式（.docx）で、パソコンからそのまま編集可能です。空欄を埋めるだけで書類が完成しますので、専門知識がなくても安心してお使いいただけます。
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【２】条文タイトル（合意解約書 全12条）
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※ 条文形式の書式は「書式R-5：賃貸借契約合意解約書」です。
他の5書式は請求書・通知書・チェックリストの形式のため条文構成ではありません。
第１条（合意解約）
第２条（明渡し）
第３条（明渡し時の立会い）
第４条（賃料の精算）
第５条（敷金の返還）
第６条（返還方法）
第７条（原状回復の範囲）
第８条（残置物）
第９条（鍵の返還）
第10条（転送届）
第11条（清算条項）
第12条（誠実協議）
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【３】逐条解説
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■ 第１条（合意解約）
賃貸借契約を特定の日をもって双方の合意により終了させることを定める条項です。通常の解約予告（1～2ヶ月前通知）とは異なり、当事者間で話し合って退去日を決める場合に使います。
たとえば、転勤で急に退去が決まったけれど契約上は2ヶ月前予告が必要という場面で、家主と話し合って「来月末で合意解約」と決めたような場合です。合意解約であれば、契約書に定められた予告期間の制約を受けずに退去日を設定できます。ただし、あくまで双方の合意が前提ですから、一方的に決められるものではありません。
■ 第２条（明渡し）
解約日までに物件を原状に復して明け渡すことを定めた条項です。ここで重要なのは、「通常の使用による損耗及び経年変化は原状回復義務の範囲に含まない」と明記している点です。
これは2020年の民法改正で第621条に明文化された内容であり、国交省ガイドラインの基本原則でもあります。つまり、普通に暮らしていて自然にできる汚れや劣化（壁紙の日焼け、畳の色あせ、家具の設置跡など）は、入居者が直す必要はないということです。合意解約書にこの原則を書き込んでおくことで、退去後に不当な原状回復費用を請求されるリスクを大幅に減らせます。
■ 第３条（明渡し時の立会い）
物件の明渡し時に、貸主側の立会いのもとで部屋の状態を確認し、その結果を書面に記録して双方が署名する手続きを定めた条項です。
退去立会いは、原状回復トラブルの最大の予防策です。立会いなしで退去すると、後から「ここにキズがあった」「エアコンが壊れていた」と一方的に請求されても反論が難しくなります。本セットの退去時チェックリスト（R-6）を立会い時に使えば、40項目超を漏れなく確認した記録が残ります。立会い時に「この損耗は通常損耗か、入居者負担か」でもめた場合は、その場で結論を出さず「協議中」と記録しておくのが賢明です。
■ 第４条（賃料の精算）
解約日までの賃料と共益費を支払い、月の途中での退去の場合は日割り計算で精算することを定めた条項です。
見落としがちですが、日割り計算のルールは契約書に書かれていないケースも多いです。たとえば月額賃料8万円で4月15日に退去する場合、日割りなら8万円÷30日×15日＝4万円になります。しかし、契約書に「月途中の退去でも1ヶ月分の賃料を支払う」と書いてある場合は日割りにならないこともあります。合意解約書に日割り計算を明記しておけば、この点のトラブルを防げます。
■ 第５条（敷金の返還）
明渡し完了後の一定期間内に、預けた敷金から未払賃料と入居者負担の原状回復費用を差し引いた残額を返還することを定めた条項です。
ここでのポイントは、控除できるのは「賃借人の責めに帰すべき事由による損耗・毀損」のみであり、通常損耗と経年変化は控除対象に含まれないと明記している点です。たとえば、敷金20万円を預けていて、退去時に管理会社から「クロス張替え8万円、ハウスクリーニング4万円」と請求された場合、クロスが通常損耗であれば8万円は控除できず、返還額は20万円−4万円＝16万円になるはずです。返還期限の日数は空欄にしてありますので、一般的には1〜2ヶ月程度を記入してください。
■ 第６条（返還方法）
敷金の返還を銀行振込で行い、振込手数料は貸主の負担とすることを定めた条項です。振込先の口座情報を記載する欄を設けています。
振込手数料の負担は些細なようですが、トラブルの種になることがあります。特に何も決めていないと、返還額から勝手に振込手数料を差し引かれるケースも報告されています。金額は数百円の話ですが、合意書に明記しておけば争いの余地がなくなります。
■ 第７条（原状回復の範囲）
原状回復の範囲について、国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」に準拠して判断することを合意する条項です。
このガイドラインは法律ではありませんが、裁判所の判断でも広く参照されており、事実上の業界標準です。合意解約書にこのガイドラインへの準拠を明記しておくことで、「うちはガイドラインとは関係ない」という貸主側の主張を封じることができます。なお、東京都であれば「賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）」も併せて根拠にできます。
■ 第８条（残置物）
退去日までにすべての荷物を搬出し、期限を過ぎても残っている物は所有権を放棄したものとみなして貸主が処分できることを定めた条項です。ただし、処分前に引取りの催告を行うことも義務づけています。
実務上、残置物のトラブルは意外と多いです。「エアコンを置いていっていいですか」と口頭で了承を得たつもりが、後から「撤去費用を請求された」というケースがあります。残置物の取扱いは必ず書面で合意しておくべきです。なお、2023年の民法改正（第257条の2等）により、残置物の処理に関するルールが整備されつつある点も補足しておきます。
■ 第９条（鍵の返還）
明渡し時に、スペアキーを含むすべての鍵を返還することを定めた条項です。
鍵の紛失は入居者負担の原状回復項目に該当します。合鍵を作っていた場合はそれも含めて全数返還が必要です。最近はスマートロックを導入している物件もありますが、その場合は暗証番号のリセットやアプリの登録解除なども「鍵の返還」に準じた手続きとして必要になることがあります。
■ 第10条（転送届）
退去後に郵便局へ転居届を提出し、旧住所宛ての郵便物が届かないようにすることを義務づけた条項です。
退去後に前の住所に郵便物が届き続けると、次の入居者や家主に迷惑がかかりますし、個人情報の観点からも問題です。日本郵便の転居届は窓口でもオンラインでも提出可能で、届出から1年間転送されます。地味ですが忘れがちなので、合意書に入れておくことで確実に対応を促せます。
■ 第11条（清算条項）
本合意書に定めた内容以外には、当事者間に一切の債権債務が存在しないことを確認する条項です。
この条項があることで、退去後に「やっぱりあの修繕費も請求する」「実は鍵交換代も含まれていなかった」といった追加請求は原則できなくなります。逆に入居者側も、合意書で定めた以上の返還を後から求めることはできません。だからこそ、署名前に敷金精算の内容をしっかり確認し、納得した上で合意することが不可欠です。
■ 第12条（誠実協議）
合意書に定めのない事項や、解釈について疑義が生じた場合に、双方が誠実に話し合って解決することを定めた一般条項です。
退去後に予期しなかった問題が出てくることもあります。たとえば、退去から数ヶ月後に給湯器の故障が見つかり、それが退去前からの不具合だったかどうかが争われるようなケースです。清算条項との関係で追加請求は制限されますが、この誠実協議条項を根拠に話し合いの場を設けることは可能です。もっとも、実際の運用は個別の事情によりますので、判断に迷う場合は弁護士に相談してください。
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【４】FAQ（よくある質問）
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Q1. 敷金はいくらまで返ってくるのが普通ですか？
一概には言えませんが、通常の使用で退去した場合、敷金の大部分が返還されるのがガイドラインの考え方です。「ハウスクリーニング費用は借主負担」という特約がある場合はその分が控除されますが、壁紙の日焼けやフローリングの家具跡などは家主負担が原則です。国交省の調査では、退去時トラブルの約半数が原状回復費用に関するもので、平均的な請求額は10～20万円程度ですが、ガイドラインに照らすと過大請求であるケースが多いのが実態です。
Q2. 国交省のガイドラインには法的拘束力はありますか？
ガイドライン自体は法律ではないため、直接的な法的拘束力はありません。しかし、2020年4月施行の改正民法で、通常損耗と経年変化は賃借人の原状回復義務に含まれないことが明文化されました（第621条）。これはガイドラインの考え方を法律に取り込んだものです。また、裁判所の判決でもガイドラインが判断基準として頻繁に引用されており、事実上の業界標準として機能しています。
Q3. 「ハウスクリーニング代は借主負担」という特約は有効ですか？
一定の条件を満たせば有効とされています。最高裁判例（平成17年12月16日）によれば、①特約が明確に合意されていること、②借主が特約について十分な説明を受けて理解していること、③特約の内容が具体的で明確であることが必要です。単に「原状回復費用は借主負担」とだけ書いてあるような曖昧な特約は、無効と判断される可能性があります。
Q4. 退去時の立会いは法律上の義務ですか？
法律上の義務ではありませんが、実務上はほぼ必須です。立会いをしないと、退去後にどんな損傷があったかを客観的に確認する手段がなくなり、後日のトラブルの原因になります。管理会社が立会いを拒否するケースは少ないですが、もし拒否された場合は、自分でチェックリスト（R-6）を使って部屋の状態を記録し、写真を撮っておいてください。
Q5. 少額訴訟とは何ですか？費用はどれくらいかかりますか？
60万円以下の金銭請求に限って利用できる簡易な裁判手続きで、原則1回の期日で審理が完了します。弁護士なしで本人が手続きを進められるのが特徴です。費用は請求額に応じた印紙代（10万円以下なら1,000円、30万円以下なら3,000円、60万円以下なら6,000円）と予納郵券（数千円程度）だけですので、合計で1万円前後で済みます。敷金返還請求は少額訴訟の典型的な利用場面です。
Q6. 家賃減額請求は本当に認められますか？
借地借家法第32条に基づく賃料減額請求は形成権であり、通知が相手方に届いた時点で法的効力が生じます。ただし、実際にいくら減額されるかは、近隣相場、経済事情の変動、建物の状況など総合的に判断されます。減額幅は一般的に現行賃料の5～15％程度が認められるケースが多いですが、根拠となるデータをどれだけ揃えられるかがカギになります。SUUMOやHOME'Sで同じマンション・同じ間取りの募集賃料を調べて添付するだけでも効果的です。
Q7. 修繕を依頼しても対応してもらえない場合はどうすればいいですか？
まず修繕請求書（R-4）を書面で送付し、相当の期間（2週間程度）を設定して対応を求めてください。それでも対応がない場合は、民法第607条の2に基づいて自分で修繕を手配し、費用を家主に請求することができます。また、不具合の程度に応じて賃料減額を請求することも可能です（民法第611条）。たとえば給湯器が壊れてお湯が出ない場合、月額賃料の10～30％程度の減額が認められた裁判例があります。
Q8. このセットの書式は賃借人（入居者）専用ですか？
いいえ。敷金返還請求書（R-1）・異議申立書（R-2）・家賃減額請求（R-3）・修繕請求書（R-4）は入居者側の書式ですが、合意解約書（R-5）と退去チェックリスト（R-6）は家主側・入居者側の双方で使えます。特に退去チェックリストは管理会社の方にも好評で、立会い業務の効率化に活用されています。
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【５】活用アドバイス
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アドバイス①：退去の「前」にチェックリストを使う
退去時チェックリスト（R-6）は立会い当日に使うものと思われがちですが、実は退去の1〜2週間前に自分で一度チェックしておくのがベストです。そうすることで、立会い前に掃除すべき箇所や、入居時からあった損傷を事前に整理できます。立会い当日は管理会社のペースで進みがちなので、事前に把握しておけば冷静に対応できます。
アドバイス②：退去時の写真は「200枚撮っても多すぎない」
退去時の写真は、各部屋の全体像だけでなく、壁・床・天井・窓・設備の一つひとつを撮影してください。「こんなに撮るの？」と思うかもしれませんが、後から「ここにキズがあった」と言われたときに、キレイな状態の写真がないと反証できません。スマートフォンならコストもゼロですから、200枚撮っても損はしません。日付入りで撮影し、ファイル名に部屋名を入れて整理しておくと完璧です。
アドバイス③：精算書は「届いたその日に」内容を確認する
管理会社から精算書（原状回復費用の明細）が届いたら、放置せず当日中に内容を確認してください。そして、異議がある項目は原状回復費用異議申立書（R-2）を使って速やかに反論しましょう。時間が経つと「何も言わなかったのだから了承したものと考えた」と主張されるリスクがあります。精算書の各項目をガイドラインの負担区分表と突き合わせて、一つずつ「これは家主負担か、入居者負担か」を判断していくのがコツです。
アドバイス④：内容証明郵便は「切り札」として使う
敷金返還請求書（R-1）は内容証明郵便として送付できる体裁になっていますが、いきなり内容証明を送ると、相手方が態度を硬化させることもあります。まずは普通郵便やメールで異議申立書（R-2）を送り、それでも対応がない場合に内容証明郵便で敷金返還請求書を送る、という二段階のアプローチがお勧めです。内容証明郵便には「法的手段を検討する」という一文が入っていますので、相手方に本気度が伝わります。
アドバイス⑤：家賃減額は「データが命」
家賃減額請求通知書（R-3）を送る際は、できるだけ多くの比較データを添付してください。同じマンション内の空室募集、同じエリア・同じ間取りのポータルサイト掲載価格、不動産業者からの査定書、固定資産税評価額の推移データなどです。「なんとなく高い気がする」では交渉になりませんが、「同じマンションの同じ間取りが2万円安く募集されている」という具体的なデータがあれば、交渉の説得力が格段に上がります。
アドバイス⑥：合意解約書は「退去前に」取り交わす
退去が決まったら、できるだけ早い段階で合意解約書（R-5）を取り交わすことをお勧めします。退去後に精算で揉めるケースの多くは、退去前に条件を書面化していなかったことが原因です。「敷金はいつまでに返すのか」「原状回復の範囲はガイドラインに準拠するのか」「日割り計算はどうするのか」――こうしたことを事前に合意書に盛り込んでおけば、退去後の交渉がスムーズになります。
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