【１】書式概要

この文書は「不動産買戻特約付売買契約書」の雛型で、土地や建物を一時的に売却した後、将来的に買い戻すことを約束する契約書です。特に、将来自宅を建てる予定があるものの、現在は資金が必要で土地を手放さざるを得ない状況や、相続対策として一時的に不動産を移転させたい場合に活用されています。

この契約形態は、売主が将来的に不動産を取り戻すことを前提としているため、通常の売買契約とは大きく異なります。買主は購入期間中に駐車場として賃貸するなど、収益を得ることができる一方で、売主の買戻権行使により所有権を返還する義務を負います。

実際の使用場面としては、事業資金調達のために所有不動産を売却するものの将来的に買い戻したい事業者、相続税対策で親族間での不動産移転を行う場合、離婚に伴う財産分与で住宅を一時的に移転させる場合などが想定されます。また、投資家が収益物件として購入し、将来の買戻しまでの期間中に賃貸収入を得る投資手法としても利用されています。

この雛型はWord形式で提供されているため、契約当事者の情報や取引条件を簡単に編集することができます。専門知識がなくても、各項目の空欄を埋めることで実際の契約書として使用できるよう設計されています。

【２】条文タイトル

第1条（買戻特約付売買契約）
第2条（公簿面積売買）
第3条（代金支払方法）
第4条（所有権の移転と引渡し）
第5条（登記費用等の負担）
第6条（抵当権等の抹消）
第7条（危険負担の定め）
第8条（公租公課の負担等）
第9条（買戻契約）
第10条（買戻権の行使）
第11条（買戻権の喪失）
第12条（契約の解除及び違約金の定め）
第13条（合意管轄）
第14条（協議事項）

【３】逐条解説

第1条（買戻特約付売買契約）

この条文では、売買の基本事項である売却日、売却価格、当事者を明確に定めています。買戻特約付きという特殊な売買契約であることを明示し、通常の売買契約との違いを示しています。例えば、土地を1000万円で売却する場合、この条文で売却日と金額を具体的に記載します。

第2条（公簿面積売買）

土地の面積について、登記簿に記載された面積で取引することを定めています。実際に測量した結果、面積に差があっても価格調整を行わないという約束です。例えば、登記簿上100㎡でも実測が98㎡だった場合でも、売買価格は変更されません。

第3条（代金支払方法）

売買代金の支払い方法とタイミングを定めています。手付金と残代金の二段階に分けて支払うことが一般的で、手付金には解約権も認められています。例えば、1000万円の取引なら手付金100万円を契約時に、残り900万円を指定日に支払うといった具合です。

第4条（所有権の移転と引渡し）

所有権がいつ買主に移るかを明確にしています。通常は代金完済と同時に所有権が移転し、売主は登記に必要な書類を買主に渡します。これにより、買主は確実に所有者となることができます。

第5条（登記費用等の負担）

不動産の名義変更にかかる費用の負担者を決めています。一般的に登記費用は買主負担、その他費用は折半とするケースが多く見られます。司法書士報酬や登録免許税などがこれに該当します。

第6条（抵当権等の抹消）

売主が売却時までに、その不動産についている担保権などを全て消去することを約束しています。住宅ローンが残っている場合は完済して抵当権を外す必要があります。買主が安心して購入できるようにするための重要な約束事です。

第7条（危険負担の定め）

引渡し前に自然災害などで土地に損害が生じた場合の責任分担を定めています。売主がまだ所有している期間中の損害は売主負担とし、買主が購入目的を達成できない場合は契約解除も可能とています。

第8条（公租公課の負担等）

固定資産税などの税金をいつから買主負担にするかを決めています。引渡し日を境界として、それ以前は売主、以降は買主が負担する日割り計算が一般的です。

第9条（買戻契約）

 買戻しの期限と買戻し価格を定める最も重要な条文です。売主が何年以内にいくらで買い戻せるかを明確に約束します。例えば「3年以内に1000万円で買戻し可能」といった内容になります。

第10条（買戻権の行使）

実際に買戻しを行う際の手続きを定めています。事前通知の期間や代金支払いのタイミング、登記手続きの方法などが含まれます。売主は決められた手順に従って買戻権を行使する必要があります。

第11条（買戻権の喪失）

買戻し期限を過ぎた場合、売主は買戻権を完全に失うことを明確にしています。この期限管理は非常に重要で、過ぎてしまうと二度と買い戻すことができなくなります。

第12条（契約の解除及び違約金の定め）

契約違反があった場合の解決方法を定めています。違約金は売買代金の20%とするのが一般的で、これにより契約の履行を促進します。例えば1000万円の取引なら違約金は200万円となります。

第13条（合意管轄）

契約に関する争いが生じた場合にどこの裁判所で解決するかを決めています。通常は売主の本店所在地の地方裁判所を指定することが多く、紛争解決の場所を明確にします。

第14条（協議事項）

契約書に書かれていない問題が生じた場合や解釈に疑問がある場合は、当事者間で話し合いにより解決することを約束しています。まずは協議による平和的解決を目指すという趣旨です。

【４】活用アドバイス

この契約書を効率的に活用するためには、まず買戻し期間と買戻し価格の設定を慎重に検討することが重要です。期間が短すぎると売主の資金調達が困難になり、長すぎると買主のリスクが増大します。一般的には3年から5年程度の設定が多く見られます。

買戻し価格については、売却価格と同額とするケースもあれば、金利相当分を上乗せするケースもあります。市場価格の変動リスクも考慮して、現実的な価格設定を心がけましょう。

契約締結前には必ず不動産の現況確認を行い、境界の明確化や権利関係の調査を実施してください。特に抵当権などの担保権が設定されている場合は、その抹消方法と時期を明確にすることが大切です。

買主として参加する場合は、買戻し期間中の不動産活用方法を事前に検討しておくことをお勧めします。駐車場経営や資材置き場としての利用など、収益を得る方法を計画的に考えることで、投資効果を高めることができます。

【５】この文書を利用するメリット

この契約書雛型を利用することで、複雑な買戻特約付売買契約を簡単に作成できるという大きなメリットがあります。専門的な知識がなくても、空欄を埋めるだけで実用的な契約書が完成するため、時間と費用の大幅な節約が可能です。

従来であれば司法書士や弁護士に依頼して作成してもらう必要がありましたが、この雛型を使用することで基本的な契約書は自分で作成できます。専門家への相談は最終チェックの段階で行えばよいため、コスト削減効果は非常に大きいといえます。

また、この契約形態を利用することで、不動産を手放すことなく資金調達が可能になります。将来的な買戻しを前提としているため、大切な不動産を完全に失うリスクを回避しながら、必要な資金を確保できるという独特のメリットがあります。

買主側のメリットとしては、比較的安全な不動産投資が可能になる点が挙げられます。買戻し期間中は賃貸などで収益を得ることができ、期間満了後は完全な所有者となることができるため、リスクを抑えた投資手法として活用できます。