【１】書式概要　

この契約書は、マンションの一室を売却する際に使用する売買契約書の雛形です。改正民法に完全対応しており、特に売主の権利を保護する条項が盛り込まれています。

不動産取引において最も重要な局面である売買契約の締結時に、この書式を活用することで適切な取引条件を設定できます。個人でマンションを売却される方から、複数の収益物件を扱う投資家まで幅広くご利用いただけます。

売主にとって有利な条項設計となっているため、買主からの過度な要求を避け、安全な取引を進めることが可能です。手付解除の規定や契約不適合責任の制限など、実務で頻繁に問題となる箇所について売主保護の観点から条項を整備しています。

この書式はWord形式で提供されるため、お客様の取引内容に応じて自由に編集・カスタマイズしていただけます。金額や日付、物件情報などの必要事項を記入するだけで、すぐに実用的な契約書として活用できる設計になっています。

不動産仲介業者様が顧客サービスの向上を図る際や、司法書士・行政書士の先生方が契約書作成業務を効率化される場面でも重宝します。また、相続で取得したマンションの売却や、住み替えに伴う自宅売却など、様々なケースでお役立ていただけます。

【２】条文タイトル

第１条（本件物件の売買）
第２条（手付金）
第３条（代金の支払い）
第４条（本件物件の引き渡し・所有権の移転）
第５条（危険の移転）
第６条（公租公課）
第７条（保証）
第８条（手付解除）
第９条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第１０条（責任制限）
第１１条（合意管轄）
第１２条（協議）

【３】逐条解説

第１条（本件物件の売買）

この条項では売買の基本的な合意内容を定めています。売主が買主に対してマンションの一室を売り渡し、買主がこれを買い受けることを明記し、売買代金額を確定させます。消費税別と記載されているのは、個人売主の場合は消費税がかからないものの、法人売主の場合は消費税が課税されるためです。例えば、投資用マンションを法人で保有している場合、売却時には消費税の扱いを明確にする必要があります。

第２条（手付金）

手付金の支払いとその性質について規定しています。手付金は契約成立の証拠としての意味と、後述する手付解除の際の基準となる重要な要素です。最終的には売買代金の一部として充当されるため、買主にとって二重払いとならない仕組みになっています。一般的に売買代金の10％程度を手付金とするケースが多く、3000万円の物件なら300万円程度が目安となります。

第３条（代金の支払い）

売買代金の支払方法と期限を具体的に定める条項です。一括払いと分割払いの両方に対応できる書式となっており、実際の契約書作成時にはどちらか一方を選択して記載します。住宅ローンを利用する場合は、ローン実行日を支払期限とするのが一般的です。現金購入の場合は、売主の都合に合わせて期限を設定できる利点があります。

第４条（本件物件の引き渡し・所有権の移転）

代金支払いと物件引渡し、所有権移転のタイミングを同時履行の関係として定めています。この「同時履行の抗弁権」により、売主は代金を受け取るまで物件を引き渡す必要がなく、買主も物件の引渡しを受けるまで代金を支払う必要がありません。登記費用を買主負担とする点は売主に有利な条項といえます。通常、司法書士への報酬や登録免許税など、所有権移転登記には20万円程度の費用がかかります。

第５条（危険の移転）

天災などの不可抗力による物件の滅失・毀損リスクをいつ売主から買主に移転するかを定める重要な条項です。引渡し前であれば売主がリスクを負担し、引渡し後は買主がリスクを負担することになります。例えば、契約締結後引渡し前に地震で建物が損傷した場合、修補可能であれば売主負担で修理してから引き渡すことになります。この条項により、買主は安心して契約を締結できます。

第６条（公租公課）

固定資産税や都市計画税などの公租公課の負担区分を明確にしています。所有権移転登記日を基準として前日までは売主、当日以降は買主が負担する仕組みです。実際の課税は1月1日の所有者に対して行われるため、年の途中で売買が行われた場合は日割り計算で精算することになります。例えば、年税額が24万円の物件を6月末日に引き渡した場合、売主が12万円、買主が12万円を負担することになります。

第７条（保証）

売主が買主に対して行う保証内容を定めています。抵当権などの担保権が設定されていないこと、第三者による占有がないことを売主が保証し、万一これらの問題が生じた場合は売主の責任で解決することを明記しています。投資用マンションで賃借人がいる場合は、この条項との関係で事前に賃貸借契約の処理を検討する必要があります。売主にとっては重い責任を負う条項ですが、買主の信頼を得るために不可欠な内容といえます。

第８条（手付解除）

契約の履行に着手するまでの期間において、当事者が契約を解除できる権利について定めています。売主が解除する場合は手付金の倍額を支払い、買主が解除する場合は手付金を放棄することになります。履行の着手とは、例えば売主であれば所有権移転登記の準備を始める、買主であれば住宅ローンの本申込みを行うなどの行為を指します。この制度により、お互いに一定のペナルティを負担することで円滑な解除が可能となります。

第９条（催告解除・無催告解除・損害賠償）

契約違反があった場合の解除権と損害賠償について規定しています。特に第1項では買主に信用不安事由が生じた場合に売主が無催告で解除できる事由を詳細に列挙しており、売主保護に重点を置いた内容となっています。反社会的勢力の排除条項も含まれており、コンプライアンス対応も万全です。例えば、買主の会社が民事再生手続きを申し立てた場合、売主は催告なしに直ちに契約を解除できることになります。

第１０条（責任制限）

この条項は売主にとって極めて重要で、契約不適合責任を大幅に制限する内容となっています。現状有姿での売買であることを明記し、引渡し完了をもって売主の義務履行が完了することを定めています。ただし、売主の故意・重過失による問題については除外されており、一定の歯止めがかけられています。中古マンションの売買では、後から設備の不具合などが発見されることがありますが、この条項により売主は原則として責任を負わないことになります。

第１１条（合意管轄）

契約に関する紛争が生じた場合の裁判所を事前に指定する条項です。売主の所在地を管轄する地方裁判所を指定することが多く、売主にとって便利な条項といえます。ただし、消費者契約法の適用がある場合は、この条項が無効となる可能性もあります。実際の契約書作成時には、物件所在地や当事者の所在地を考慮して最適な裁判所を選択することが重要です。

第１２条（協議）

契約書に記載のない事項や解釈に疑義が生じた場合の解決方法を定めています。まずは当事者間での協議による円満解決を目指すことを明記しており、いきなり法的手続きに進むのではなく、話し合いによる解決を促す条項です。不動産取引では予期せぬ問題が生じることがあるため、この条項により柔軟な対応が可能となります。例えば、引渡し時期の微調整や設備の取り扱いについて疑義が生じた場合、まずは協議による解決を図ることになります。