【１】書式概要
この事前説明書は、定期建物賃貸借契約を結ぶ際に賃貸人が賃借人に対して必ず提供しなければならない重要な書類です。一般的な賃貸借契約とは大きく異なり、定期借家契約では契約期間が満了すると自動的に契約が終了し、更新されることがありません。
不動産オーナーや管理会社が事務所やオフィスビルの一室を期間限定で貸し出したい場合、または将来的に建物の建て替えや売却を予定している場合に特に有用な契約形態となっています。例えば、2年後に建物の大規模修繕を予定している場合や、家族が戻ってくる予定がある場合など、確実に物件を返してもらいたい状況で重宝されています。
この説明書を使用する場面は多岐にわたりますが、最も一般的なのは商業用不動産の賃貸時です。スタートアップ企業向けの短期オフィス貸出、期間限定のポップアップストア、一時的な事業拠点の提供などで頻繁に活用されています。また、個人の住宅でも転勤期間中の貸出や、相続した物件の処分前の活用などで使われることが増えています。
この書式を使用することで、後々のトラブルを未然に防ぎ、双方にとって明確な契約関係を築くことができるため、不動産業界では必須の書類として位置づけられています。特に最近では、働き方の多様化に伴って短期間のオフィス需要が高まっており、この契約形態への注目度も高まっています。
【２】解説
賃貸人情報記載部分
この冒頭部分では、物件の所有者である賃貸人の住所と氏名を明記します。実際の契約では、ここに正確な情報を記載し、実印を押印するのが一般的です。法人の場合は代表者印を使用し、個人の場合は実印を使用することで、書類の正当性を担保します。例えば「東京都新宿区西新宿1丁目1番1号 山田太郎」のように具体的に記載することになります。
借地借家法第38条第2項に基づく説明義務部分
ここが本書類の核心部分です。定期借家契約の最も重要な特徴である「更新がない」という点を明確に説明しています。通常の賃貸借契約では正当事由がない限り契約は自動更新されますが、定期借家契約では期間満了と同時に確実に終了することを、賃借人に理解してもらう必要があります。
実際の現場では「普通の賃貸契約と何が違うのか」という質問をよく受けますが、この部分で「期間が来たら必ず出て行っていただく契約です」ということを明確に伝えることが重要になります。
物件詳細記載部分（貸室）
契約対象となる具体的な物件情報を記載する箇所です。「●●ビル●階」の部分には実際の建物名と階数を、面積については平方メートルと坪数の両方を記載するのが慣例となっています。例えば「山田ビル3階（50.00㎡（15.13坪））」といった具体的な表記になります。
面積の記載は後々の原状回復工事の範囲確定にも関わってくるため、正確性が求められます。
使用目的記載部分
この事例では「事務所」となっていますが、実際の契約では用途に応じて「店舗」「倉庫」「住宅」など適切な用途を記載します。使用目的の制限は契約違反の判断基準にもなるため、賃借人の実際の使用予定と合致していることが重要です。
最近では「事務所兼住宅」といった複合用途での契約も増えており、柔軟な対応が求められています。
契約期間記載部分
定期借家契約の生命線ともいえる部分です。開始日と終了日を明確に記載し、この期間で確実に契約が終了することを示します。期間の設定は自由ですが、あまりに短期間だと借主が見つからない可能性があり、長期間だと定期借家のメリットが薄れてしまいます。
実務では1年から3年程度の設定が多く、建物の状況や賃貸人の事情に応じて決定されています。
賃借人確認署名部分
最終的に賃借人がこの説明を受けたことを確認する重要な部分です。単に署名をもらうだけでなく、実際に内容を理解してもらっているかを確認することが大切です。後日「聞いていない」「知らなかった」というトラブルを避けるため、口頭での説明と併せて行うことが推奨されています。
日付の記載も重要で、実際に説明を行った日付を正確に記載することで、説明義務の履行を証明することができます。
