【１】書式概要　

この契約書は、マンション売却時に売主側の権利を最大限保護するために作成された専門的な売買契約書です。改正民法に完全対応しており、従来の契約書では曖昧だった売主の責任範囲を明確に限定し、買主側のリスクを適切に配分することで、安全で確実な不動産取引を実現します。

特に不動産投資家や複数物件を所有するオーナーの方にとって、物件売却時の予期せぬトラブルや追加費用の発生を防ぐことができる実用性の高い契約書となっています。契約不適合責任の免責条項や現状有姿での売買条件を明文化することで、売却後の品質や性能に関する責任を回避し、売主の経済的リスクを最小限に抑えることが可能です。

この契約書は、中古マンションの売却、投資用物件の処分、相続物件の売却など、様々な場面で活用できます。Word形式で提供されるため、物件の詳細情報や取引条件に応じて自由に編集・カスタマイズが可能です。不動産業者との媒介契約においても、売主として有利な条件を確保したい場合に威力を発揮します。

売却価格の最大化と取引リスクの最小化を同時に実現したい売主の方にとって、この契約書は強力なツールとなるでしょう。

【２】条文タイトル

第1条（売買の合意）
第2条（売買代金）
第3条（手付金）
第4条（所有権の移転及び引渡し）
第5条（負担の消除）
第6条（公租公課の負担）
第7条（現状有姿売買）
第8条（契約不適合責任の免責）
第9条（融資利用の場合）
第10条（契約の解除）
第11条（買主の契約解除）
第12条（危険負担）
第13条（実測及び代金精算）
第14条（境界の確認）
第15条（設備・付帯設備）
第16条（諸費用の負担）
第17条（反社会的勢力の排除）
第18条（特約事項）
第19条（協議）
第20条（合意管轄）

【３】逐条解説

第1条（売買の合意）

この条文は売買契約の基本的な合意内容を定めています。売主と買主が特定の物件について売買することを明確にし、後のトラブルを防ぐために物件の詳細な表示を行います。登記地番、マンション名称、構造、階数、部屋番号、床面積を正確に記載することで、対象物件の特定を確実にします。

第2条（売買代金）

売買代金の総額と支払方法を規定する重要な条文です。手付金、中間金、残代金の3段階支払いを採用し、各段階での支払期日を明確にしています。年利14.6%という高い遅延損害金を設定することで、買主の支払遅延を強力に抑制し、売主の資金回収リスクを最小化します。

第3条（手付金）

手付金の性質を解約手付として位置づけ、契約解除の方法を明確にしています。売主の履行着手を「引渡準備開始」という具体的な行為で定義することで、買主が手付放棄による解除を行える期間を実質的に短縮し、売主にとって有利な条件を設定しています。

第4条（所有権の移転及び引渡し）

引渡日と所有権移転登記の同時履行を規定し、取引の安全性を確保しています。登記費用をすべて買主負担とすることで、売主の経済的負担を軽減します。買主都合による遅延の場合の損害金条項により、売主の機会損失を補償する仕組みを構築しています。

第5条（負担の消除）

売主の義務として担保権等の負担消除を定めていますが、買主の特別な要望による費用は買主負担とすることで、売主の負担を必要最小限に抑制しています。これにより、標準的な取引以外での追加コストを回避できます。

第6条（公租公課の負担）

固定資産税等の公租公課を引渡日で区切って按分する一般的な取り決めです。管理費や修繕積立金も同様に処理することで、日割計算による公平な負担分担を実現します。この条文により、売主は引渡日以降の費用負担から解放されます。

第7条（現状有姿売買）

この条文は売主保護の核心となる重要な規定です。買主による十分な現況確認を前提として、一切の隠れた瑕疵について売主の責任を免除しています。買主の確認不足や見落としについても売主は責任を負わないため、売却後のクレームリスクを大幅に軽減できます。

第8条（契約不適合責任の免責）

改正民法で導入された契約不適合責任を包括的に免責する画期的な条文です。物件の品質、性能、適合性に関する一切の請求を排除し、引渡時点でリスクを完全に移転させます。これにより、従来の瑕疵担保責任よりも広範囲な売主保護を実現しています。

第9条（融資利用の場合）

買主の融資利用に関するリスクを完全に買主側に転嫁する条文です。融資承認の責任を買主に負わせ、融資が得られない場合でも契約解除を認めず、さらに違約金を課すことで、売主の取引安全性を最大限確保しています。

第10条（契約の解除）

売主からの契約解除事由を幅広く設定し、無催告での即時解除を可能にしています。支払遅滞、融資承認不取得、倒産手続き、反社会的勢力該当、虚偽申告、その他の契約違反を解除事由とし、20%という高額な違約金を設定することで、強力な抑止効果を発揮します。

第11条（買主の契約解除）

買主からの契約解除を厳格に制限し、売主の承諾がない限り手付放棄と10%の違約金支払いを要求します。売主承諾による解除でも手付金放棄は必須とし、買主による一方的な契約解除を実質的に困難にしています。

第12条（危険負担）

天災地変等による物件の滅失・毀損リスクを合理的に配分しています。軽微な毀損は売主判断で修復または代金減額により対応し、修復不可能な場合は契約解除となりますが、買主は売主に対して一切の請求ができないため、売主のリスクを限定的に抑制しています。

第13条（実測及び代金精算）

面積については登記簿記載のとおりとし、実測を行わないことで売主の負担を軽減しています。実際の面積差異があっても売買代金の増減を行わないため、売主にとって予期せぬ代金減額リスクを回避できます。

第14条（境界の確認）

境界確認義務を売主から免除し、将来の境界紛争についても売主の責任を完全に排除しています。これにより、境界確定に要する時間と費用を節約でき、スムーズな取引進行が可能になります。

第15条（設備・付帯設備）

付帯設備の動作保証を行わず、故障・不具合等は買主が引渡後に対応することを明確にしています。これにより、売主は設備に関する維持管理責任から完全に解放され、設備更新費用等の負担を回避できます。

第16条（諸費用の負担）

取引に関する諸費用の大部分を買主負担とし、売主の経済的負担を最小限に抑制しています。登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬等の主要費用はすべて買主負担となるため、売主の手取り額を最大化できます。

第17条（反社会的勢力の排除）

反社会的勢力との取引を厳格に排除し、該当が判明した場合は無催告で契約解除できます。解除による違約金も20%と高額に設定し、健全な取引環境の維持と売主保護を両立しています。

第18条（特約事項）

特約事項の優先適用を明確にし、法令に定めがない場合は売主判断に従うことを規定しています。これにより、個別の取引条件に応じた柔軟な対応が可能になり、売主の意向を最大限反映できます。

第19条（協議）

契約解釈等で疑義が生じた場合の解決方法を定めていますが、協議不調の場合は売主判断を優先することで、売主の主導権を確保しています。これにより、買主との交渉において売主が有利な立場を維持できます。

第20条（合意管轄）

紛争解決のための管轄裁判所を指定し、法的手続きが必要な場合の利便性を確保しています。売主にとって地理的に有利な裁判所を選択できるため、訴訟コストの軽減と手続きの効率化が図れます。