【１】書式概要

この書式は、古い建物が建っている土地を売買する際に使用する専用の売買契約書です。土地の売却時に既存建物の取り壊しが必要な場合に対応した実用的な契約書となっており、売主側の権利を重視した内容で構成されています。

不動産取引では、古い家屋や工場、倉庫などが残っている土地を購入後に更地にして活用するケースが頻繁にあります。このような場面で通常の土地売買契約書では対応しきれない建物の取り壊し責任や費用負担について明確に定めることができる書式です。

特に個人の土地所有者が相続した古い家付きの土地を売却する場合や、企業が工場跡地などを処分する際に重宝します。建物の取り壊し費用を買主負担とする条項が盛り込まれているため、売主にとって有利な条件での取引が可能になります。

Word形式で提供されるため、パソコンで簡単に編集ができ、物件の詳細情報や当事者の情報を入力するだけで実際の契約書として使用できます。専門知識がない方でも各項目に必要事項を記入していけば、適切な契約書が完成する構造になっています。

【２】条文タイトル

第１条（本件土地の売買）
第２条（手付金）
第３条（代金の支払い）
第４条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）
第５条（境界画定・実測面積との関係）
第６条（危険の移転）
第７条（公租公課）
第８条（本件土地上の古い建物の取り扱い）
第９条（保証）
第１０条（手付解除）
第１１条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第１２条（責任制限）
第１３条（合意管轄）
第１４条（協議）

【３】逐条解説

第１条（本件土地の売買）

土地の基本情報と売買代金を定める根幹となる条項です。所在地、地番、地目、地積といった土地を特定するための情報と、売買代金額を明記します。例えば、東京都世田谷区の宅地200平方メートルを5000万円で売買するといった具体的な内容を記載します。消費税別の表記により税額計算も明確になります。

第２条（手付金）

契約締結時に買主が支払う手付金について定めています。手付金は契約の証拠としての意味があり、最終的には売買代金の一部として充当されます。例えば売買代金が3000万円の場合、300万円程度を手付金として設定することが一般的です。

第３条（代金の支払い）

売買代金の支払い方法と期限を規定します。一括払いか分割払いかを選択でき、それぞれの支払期限を明確にします。住宅ローンを利用する場合の融資実行日に合わせた支払期限の設定なども可能です。

第４条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）

代金支払いと同時に土地の引き渡しと所有権移転を行うことを定めています。登記手続きに必要な書類の準備は売主が行いますが、登記費用は買主負担となります。司法書士への報酬や登録免許税などが買主の負担となる点が特徴的です。

第５条（境界画定・実測面積との関係）

隣地との境界確定責任を売主が負わないことと、登記面積と実際の面積に差があっても代金調整しないことを定めています。これにより売主のリスクが軽減されます。ただし購入者は事前に境界や面積について十分確認する必要があります。

第６条（危険の移転）

天災などによる土地の損失リスクがいつの時点で売主から買主に移るかを明確化しています。引き渡し完了時点でリスクが移転するため、それまでは売主がリスクを負担します。

第７条（公租公課）

固定資産税や都市計画税などの税金負担について、所有権移転登記日を基準に売主と買主で按分することを定めています。年の途中での売買でも公平な税負担が実現できます。

第８条（本件土地上の古い建物の取り扱い）

この契約書の最重要条項で、既存建物の取り壊しを売主が行う一方、その費用は買主が負担することを明記しています。建物の登記情報も詳細に記載し、取り壊し後の抹消登記費用も買主負担とすることで、売主にとって非常に有利な条件となっています。

第９条（保証）

売主が土地について各種権利関係や占有状況に問題がないことを保証する内容です。抵当権などの担保権や第三者の占有がないことを約束し、問題が生じた場合の解決責任も売主が負います。

第１０条（手付解除）

契約の履行に着手する前であれば、手付金の放棄や倍返しにより契約解除できることを定めています。売主が解除する場合は手付金の2倍を支払い、買主が解除する場合は手付金を放棄します。

第１１条（催告解除・無催告解除・損害賠償）

契約違反があった場合の解除方法と損害賠償について詳細に規定しています。買主の信用状態悪化や反社会的勢力との関係が判明した場合は無催告解除が可能となっており、売主保護の観点が強く表れています。

第１２条（責任制限）

現状有姿での売買であることを明確にし、売主の責任を大幅に制限する条項です。引き渡し後の土地の不具合について買主からの請求を基本的に封じる内容となっており、売主にとって極めて有利な規定です。

第１３条（合意管轄）

契約に関する紛争が生じた場合の裁判所を事前に決めておく条項です。当事者の所在地に近い裁判所を指定することで、紛争解決の利便性を図ります。

第１４条（協議）

契約書に記載のない事項や解釈に疑問が生じた場合は、当事者間の話し合いで解決することを定めています。円満解決を目指す姿勢を示す条項です。

【４】活用アドバイス

この契約書を効率的に活用するためには、まず物件の詳細調査を行うことが重要です。土地の登記事項証明書や建物の登記事項証明書を取得し、正確な情報を契約書の該当箇所に記入してください。

建物の取り壊し費用については、事前に複数の解体業者から見積もりを取得し、買主にその概算額を提示することをお勧めします。これにより取り壊し費用を踏まえた適正な売買代金の設定が可能になります。

手付金の設定は売買代金の5％から20％程度が一般的ですが、高額物件の場合は金額の上限も考慮して決定してください。また、代金の支払い方法については買主の資金調達方法に応じて柔軟に対応することで、取引の成約率向上につながります。

契約締結前には必ず買主に対して土地の現況や建物の状況について十分な説明を行い、現地確認の機会を設けることが重要です。後日のトラブル防止につながります。

【５】この文書を利用するメリット

最大のメリットは、建物付き土地の売買における責任関係が明確に整理されていることです。特に取り壊し費用を買主負担とする条項により、売主は解体費用を心配することなく土地を売却できます。

売主有利版として設計されているため、境界確定責任の免責や現状有姿での売買による責任制限など、売主のリスクを大幅に軽減する内容となっています。これにより安心して土地の売却手続きを進められます。

Word形式での提供により、専用ソフトがなくても一般的なパソコンで編集が可能です。項目ごとに必要事項を入力するだけで、専門知識がなくても適切な契約書が作成できる利便性があります。

改正民法に対応した最新の内容となっているため、現行制度に適合した取引が実現できます。古い書式を使用することによる予期しない不利益を回避できる安心感があります。

また、反社会的勢力の排除条項など、現在の不動産取引で必須となっている条項も適切に盛り込まれており、コンプライアンス面でも安心して使用できます。