【１】書式概要
この「〔改正民法対応版〕駐車場賃貸借契約書（貸主有利版）」は、土地所有者が自己所有の土地を駐車場として貸し出す際に使用できる契約書です。改正民法に準拠した内容で、特に土地所有者（貸主）の立場を保護する条項を充実させた内容となっています。
月極駐車場や社用車専用スペースなど、様々な駐車場経営の場面で活用できます。土地の有効活用を考える方や不動産オーナーにとって、トラブルを未然に防ぎ、安定した収益を確保するための重要な書類です。
賃料の支払い条件から敷金の取り扱い、契約解除の条件まで、実務上必要な事項を網羅しています。特に反社会的勢力の排除条項や原状回復義務など、近年問題となりやすい点についても明確に規定されており、貸主の権利を守りながら適正な契約関係を構築できます。土地活用の第一歩として、しっかりとした契約関係を築きたい方におすすめです。
【２】条文タイトル
第１条（本件土地の特定と賃料の支払い）
第２条（賃貸期間）
第３条（使用目的）
第４条（敷金）
第５条（善管注意義務）
第６条（転貸等）
第７条（本件土地の全部ないし一部滅失等）
第８条（解除）
第９条（損害賠償）
第１０条（本件土地の返還・原状回復）
第１１条（必要費・有益費の償還）
第１２条（合意管轄）
第１３条（協議）
【３】逐条解説
第１条（本件土地の特定と賃料の支払い）
この条項では、契約の対象となる土地（本件土地）を明確に特定し、賃料の金額や支払時期について定めています。土地の所在地や地番などを正確に記載することで、後々のトラブルを防止します。例えば、「東京都新宿区西新宿1-2-3」のような所在地と「123番4」のような地番を記載することが一般的です。また地目や地積も明記することで、契約対象地の範囲を明確にします。
実務上は、契約書に添付する図面で貸し出す範囲を明示することが重要です。特に広い土地の一部だけを駐車場として貸し出す場合には、この図面が契約の要となります。図面には駐車スペースの区画や寸法を具体的に示しておくと良いでしょう。
賃料は月額いくらと明確に記載し、支払日も「毎月25日まで」などと具体的に決めておくことで、支払遅延などのトラブルを防止できます。
第２条（賃貸期間）
契約期間と更新について定める重要な条項です。一般的に駐車場の賃貸借契約は1年や2年など比較的短期間で設定されることが多いです。例えば「2025年6月1日から2026年5月31日までの1年間」というように期間を明示します。
特筆すべきは自動更新の規定です。「期間満了の3か月前までに契約終了の申入れがない限り、同一条件で1年間継続する」という文言により、いちいち更新手続きをしなくても契約が続く仕組みになっています。実際の運用では、多くの駐車場契約がこの自動更新によって継続されていますが、賃料改定などを行いたい場合は更新拒絶して再契約するという方法も検討すべきです。
第３条（使用目的）
この条項は駐車場としての使用に限定する重要な規定です。契約書には具体的に駐車する車両の情報（メーカー、年式、登録番号など）を記載します。これにより、例えば「トヨタ カローラ（2023年式）登録番号：品川500あ1234」のような形で対象車両を特定できます。
注目すべきは「建物所有はその種類を問わず一切認めない」という規定です。これは借地権の発生を防止するための条項です。駐車場として貸しただけなのに、借主がプレハブなどの建物を建てて借地権を主張するというトラブルを防ぐためのものです。実際の運用では、物置や簡易な屋根でも建ててはいけないと明確にしておくことが重要です。
車両変更時の通知義務も重要で、例えば借主が「ホンダ フィット（2024年式）登録番号：足立800い5678」に車を買い替えた場合は、貸主に通知する必要があります。
第４条（敷金）
敷金の取り扱いについて定めています。駐車場契約では賃料1か月分程度の敷金を設定することが一般的です。例えば月額2万円の駐車場であれば、敷金も2万円と設定するケースが多いでしょう。
この敷金は、滞納賃料などの債務の担保となります。例えば借主が賃料を2か月滞納して退去した場合、敷金から滞納分を差し引いて返還することになります。また、原状回復費用なども敷金から充当できることが明記されています。
敷金返還のタイミングは、①賃貸借が終了し本件土地の返還を受けたとき、②借主が適法に賃借権を譲渡したとき、と明確に定められています。実務上は、契約終了後に土地の状態を確認し、必要な原状回復費用などを精算した上で敷金を返還することになります。
第５条（善管注意義務）
借主の基本的な義務として、善良な管理者の注意をもって土地を管理・使用する義務を定めています。これは民法上の一般原則を確認的に規定したものですが、契約書に明記することで借主の意識付けになります。
具体的には、ゴミを放置しない、油漏れなどで土地を汚さない、近隣に迷惑をかけないなどの義務が含まれます。例えば、自動車から漏れた油で土地が汚染された場合、借主はその除去費用を負担する義務があります。
第６条（転貸等）
借主が貸主の承諾なく行ってはならない行為を列挙しています。具体的には、①使用目的の変更、②原状変更、③賃借権の譲渡や転貸です。
例えば、駐車場として借りた土地を資材置き場に変更したり、アスファルト舗装を勝手に行ったり、友人に又貸ししたりする行為は禁止されています。実務上よくあるトラブルとして、借主が家族や同僚の車を停めるケースがありますが、これも厳密には転貸に当たる可能性があるため注意が必要です。
この条項は貸主にとって重要な保護規定であり、借主の無断行為を防止することで土地の管理権限を維持できます。
第７条（本件土地の全部ないし一部滅失等）
自然災害や公共事業による土地の滅失や収用があった場合の取り扱いを定めています。例えば、大規模な水害で土地が使用不能になったり、道路拡張工事のために土地が収用されたりした場合、契約の取り扱いがどうなるかを規定しています。
全部滅失・収用の場合は契約が当然に終了し、一部滅失・収用で契約目的を達成できない場合は解約できるとされています。また、残存部分で契約目的を達成できる場合は賃料減額の協議ができるとしています。
実際の適用例としては、駐車場の一部が道路拡張で収用され、残りのスペースでも駐車可能な場合、面積比例で賃料を減額するといった対応が考えられます。
第８条（解除）
貸主が契約を解除できる条件を詳細に規定しています。催告なしで直ちに解除できる重大な違反行為と、催告を要する比較的軽微な違反行為に分けて規定されています。
無催告解除事由としては、使用目的の無断変更、原状の無断変更、建物の築造、無断譲渡・転貸などが挙げられています。さらに、反社会的勢力との関係も解除事由として明記されています。例えば、借主が暴力団員であることが判明した場合、貸主は直ちに契約を解除できます。
催告を要する解除事由としては、賃料の支払い遅延などがあります。例えば、賃料の支払いが2か月滞納された場合、貸主は相当期間を定めて支払いを催告し、それでも支払われなければ契約を解除できます。
この条項は貸主の利益を守るための重要な規定であり、借主の違反行為に対する実効的な対応を可能にしています。
第９条（損害賠償）
契約違反による損害賠償について定めています。民法の一般原則に沿って、債務不履行の場合には相手方に対して損害賠償義務を負うことを確認的に規定しています。ただし、不可抗力による場合は責任を負わないとする但し書きも付されています。
第2項では、借主の過失による貸主設備や他の駐車車両への損害についても賠償義務があることを明記しています。例えば、借主の運転ミスで駐車場の区画線や標識を破損させた場合、その修繕費用は借主が負担することになります。
第１０条（本件土地の返還・原状回復）
契約終了時の土地返還と原状回復義務について定めています。借主は契約終了時に土地を原状に復した上で返還する義務があります。例えば、借主が設置した車止めや標識などは撤去し、土地を契約開始時の状態に戻す必要があります。
実務上は、どこまでが原状回復の範囲かでトラブルになることがあるため、契約開始時に土地の状態を写真などで記録しておくことが望ましいでしょう。
第１１条（必要費・有益費の償還）
借主が支出した必要費や有益費について、貸主はこれを償還しないことを定めています。民法上は借主による必要費の支出については貸主に償還義務がありますが、本条項でその適用を排除しています。
例えば、借主が自費で駐車場の舗装を行った場合や、排水設備を整備した場合でも、貸主はその費用を償還する義務を負いません。これは借主による勝手な改良工事などを抑制する効果もあります。
第１２条（合意管轄）
契約に関する紛争が生じた場合の管轄裁判所を定めています。一般的には貸主の住所地を管轄する地方裁判所を指定することが多いでしょう。例えば「東京地方裁判所」や「横浜地方裁判所」などと具体的に裁判所名を記載します。
この条項により、万が一訴訟になった場合でも、貸主にとって負担の少ない裁判所で争うことができます。
第１３条（協議）
契約書に定めのない事項や疑義が生じた場合は、貸主と借主が誠意をもって協議して解決することを定めています。実際の契約運用においては予期せぬ問題が発生することもあるため、このような協議条項を設けることで柔軟な対応が可能になります。
例えば、大規模災害後の一時的な賃料減額や支払い猶予などは、この協議条項に基づいて当事者間で話し合うことができます。
