【１】書式概要
転貸借契約をする際に必要となる、改正民法に完全対応した賃借人（転借人）視点の契約書テンプレートです。オフィスや店舗、住居などを借り受けた方が第三者に転貸する際の法的リスクを最小限に抑え、トラブルを未然に防ぐために作成されました。
この契約書テンプレートは、賃借人（乙）の権利を最大限保護する条項を盛り込んでいるため、賃借したスペースを他者に転貸する際に安心してご利用いただけます。特に第6条の修繕義務や第12条の必要費・有益費の償還請求権など、改正民法で明確化された賃借人の権利が適切に反映されています。
ビジネスオーナーやフランチャイズ運営者、不動産投資家の方々が物件を借り受けて転貸する場合や、サブリース事業を展開する企業が活用できます。また、借りた住居の一部を他者に転貸する個人の方にも適しています。
本テンプレートは、敷金の取り扱い、原状回復義務の範囲、契約解除の条件など、転貸借特有のトラブルになりやすいポイントを明確に規定。さらに、所有者からの承諾を得る義務や主契約終了時の取り扱いなど、転貸借特有の注意点もカバーしています。
建物の一部滅失や公共事業による収用といった特殊なケースへの対応、反社会的勢力排除条項、合意管轄の規定なども網羅し、あらゆる事態に備えた内容となっています。
これから転貸借契約を結ぼうとお考えの方は、この雛型をベースに自身の状況に合わせてカスタマイズすることで、安全で円滑な転貸借関係を構築できます。専門家のアドバイスを受けながら、この契約書テンプレートを活用して、転貸借取引の成功へと繋げましょう。
〔条文タイトル〕
第１条（本件建物の特定と賃料の支払い）
第２条（賃貸期間）
第３条（使用目的）
第４条（敷金）
第５条（善管注意義務）
第６条（修繕等）
第７条（転貸等）
第８条（本件建物の全部ないし一部滅失等）
第９条（解除）
第１０条（損害賠償）
第１１条（本件建物の返還・原状回復）
第１２条（必要費・有益費の償還）
第１３条（合意管轄）
第１４条（協議）
【２】逐条解説
不動産の転貸借契約を検討している賃借人の方に向けて、改正民法に完全対応した「建物転貸借契約書（転借人有利版）」の逐条解説をご提供します。これから転貸借を行おうとする方は、各条項の内容と法的意義をしっかり理解しておくことで、より安全な契約締結が可能になります。
第１条（本件建物の特定と賃料の支払い）
この条項では、転貸借の対象となる建物の特定情報（所在地、家屋番号、種類、構造、床面積など）と賃料に関する取り決めを明記しています。特に重要なのは第4項で、建物所有者からの承諾を得ることを契約発効の条件としている点です。民法上、賃借人が転貸するには賃貸人（所有者）の承諾が必要であり、これを明確化することでトラブルを回避します。
第２条（賃貸期間）
契約期間と自動更新に関する条項です。2年間の契約期間を設定し、6か月前までに契約終了の申入れがない場合は1年間自動更新される仕組みになっています。また、所有者と転貸人（甲）との間の賃貸借契約が終了した場合には、本転貸借契約も同時に終了するという条件も明記されています。これは転貸借契約の従属性を示す重要な規定です。
第３条（使用目的）
建物の使用目的を明確に規定し、目的外使用を禁止する条項です。使用目的を具体的に記載することで、転借人の使用範囲を明確にし、後のトラブルを防止します。改正民法では契約の趣旨に反する使用が解除事由となるため、この条項は重要性を増しています。
第４条（敷金）
敷金の金額とその取扱いについて定めています。敷金は賃料等の債務を担保するものであり、賃貸借終了時や賃借権譲渡時に未払い金を控除した残額が返還される旨を明記しています。改正民法では敷金の定義や返還時期が明文化されたため、これに準拠した内容となっています。
第５条（善管注意義務）
転借人（乙）に対して、善良な管理者の注意をもって建物を管理・使用する義務を課す条項です。これは民法上の一般原則を確認的に規定したものですが、転借人の基本的義務として明記しておくことで、適切な使用を促します。
第６条（修繕等）
建物の修繕義務について規定しています。原則として甲（転貸人）に修繕義務があることを明記しつつ、乙（転借人）が修繕できる場合も規定しています。改正民法では賃借人の修繕権が新設されたため、これを反映した内容となっています。転借人にとって有利な条項であり、建物の使用・収益の確保に寄与します。
第７条（転貸等）
転借人による使用目的変更、原状変更、賃借権譲渡、転々貸について、事前に転貸人の承諾を得ることを求める条項です。転貸借関係においても基本的な制限事項として設けられており、建物の適切な管理と契約関係の明確化のために必要です。
第８条（本件建物の全部ないし一部滅失等）
火災などの災害や公共事業による収用などで建物が使用できなくなった場合の取扱いを規定しています。全部滅失等の場合は契約が当然終了し、一部滅失等で目的達成が困難な場合は解約可能、目的達成可能な場合は賃料減額可能としています。これは不可抗力による建物の使用不能に対する合理的な処理方法を定めたものです。
第９条（解除）
契約解除事由を詳細に規定しています。無催告解除事由（第1項）と催告解除事由（第2項）を分けて明記し、特に反社会的勢力排除条項も詳細に盛り込んでいます。改正民法の催告解除・無催告解除の要件に対応した内容となっており、契約解除の明確なルールを設けることで紛争防止に役立ちます。
第１０条（損害賠償）
契約違反による損害賠償請求権について規定しています。ただし、違反当事者の責めに帰すことができない事由による場合は、損害賠償責任を負わないとしています。改正民法における債務不履行責任の考え方（過失責任主義から帰責事由の有無へ）を反映した現代的な条項です。
第１１条（本件建物の返還・原状回復）
契約終了時の建物返還と原状回復義務について規定しています。特に「通常の使用および収益によって生じた損耗ならび経年劣化はその対象外」と明記されている点は、改正民法の考え方を反映した転借人に有利な規定です。原状回復をめぐるトラブル防止に役立つ重要条項です。
第１２条（必要費・有益費の償還）
転借人が支出した必要費（修繕費等）と有益費（改良費等）の償還請求権について規定しています。必要費はすぐに償還請求可能、有益費は契約終了時に価値増加分について償還請求可能としており、改正民法の条文に忠実な内容です。転借人の利益を保護する重要な条項といえます。
第１３条（合意管轄）
契約に関する紛争が生じた場合の管轄裁判所を定める条項です。訴訟になった場合の便宜のために設けられており、地理的に利便性の高い裁判所を選択することが望ましいでしょう。
第１４条（協議）
契約に定めのない事項や疑義が生じた場合の解決方法として、当事者間の協議による解決を定めています。どんなに詳細な契約書でも想定外の事態は起こりうるため、このような協議条項を設けることで柔軟な対応が可能になります。
この建物転貸借契約書テンプレートは、改正民法の内容を十分に反映し、特に転借人（乙）の権利を保護する内容となっています。転貸借は通常の賃貸借と異なり、所有者・転貸人・転借人という三者関係になるため、より複雑な法律関係が生じます。このテンプレートを活用することで、法的リスクを最小限に抑えた安全な転貸借契約の締結が可能になります。実際に使用する際は、個別の状況に応じて適宜調整し、必要に応じて不動産や法律の専門家にご相談されることをお勧めします。
