【１】書式概要　

この契約書は、建物の賃貸借における借主の権利を重視した特別な契約書雛形です。従来の賃貸契約と大きく異なる点は、借主がリフォームや改修工事を自由に行える点と、契約期間を無期限としている点にあります。改正民法の内容を反映しながら、借主にとって非常に有利な条件設定となっているため、一般的な賃貸住宅市場では珍しい形態の契約書といえるでしょう。

特に注目すべきは、借主が退去時に原状回復義務を負わないという画期的な条項です。通常の賃貸契約では借主が壁紙の張替えや床の補修費用を負担することが多いのですが、この契約書ではそうした負担が一切発生しません。また、借主は大家の承諾なしに増築や改築を行うことができ、まるで自分の家のように自由に住環境を整えることが可能です。

この契約書が最も力を発揮するのは、長期間にわたって安定した住まいを求める借主と、建物の活用方法について柔軟な考えを持つ大家との間で結ばれる場合です。例えば、古民家再生プロジェクトや、借主自身が建物の価値向上に貢献することを前提としたリノベーション賃貸などの場面で活用されることが想定されます。

Word形式での提供となりますので、実際の物件情報や当事者の情報に合わせて自由に編集・カスタマイズが可能です。空欄部分に必要事項を記入するだけで、すぐに使える実用的な契約書として機能します。

【２】条文タイトル

第1条（契約の締結）
第2条（契約期間）
第3条（使用目的）
第4条（賃料）
第5条（禁止又は許可される行為）
第6条（修繕）
第7条（契約の解除）
第8条（乙からの解約）
第9条（明渡し）
第10条（協議）

【３】逐条解説

第1条（契約の締結）

この条項では契約当事者である貸主と借主の基本的な合意内容を明確にしています。建物の詳細な表示として所在地、家屋番号、構造、床面積などの物理的情報を記録することで、契約対象となる物件を特定します。これらの情報は後々のトラブル防止に重要な役割を果たします。実際の運用では登記簿謄本の記載内容と照合しながら正確に記入することが求められます。

第2条（契約期間）

最も特徴的な条項の一つで、契約期間を無期限としています。これは借主にとって極めて有利な設定で、一般的な定期借家契約とは対照的です。ただし貸主側には一定の保護措置として、やむを得ない事情がある場合の契約終了権を認めています。重要なのは、貸主の都合による契約終了の場合、借主が行ったリフォーム費用を貸主が補償する仕組みになっている点です。例えば借主が100万円かけて水回りを新しくした場合、貸主はその全額を支払って初めて契約終了できるということになります。

第3条（使用目的）

建物の使用を居住目的に限定する標準的な条項です。事業用途での使用を防ぐことで、近隣住民との トラブルや建物の過度な損耗を避ける狙いがあります。ただし在宅ワークなど現代的な働き方については、通常の居住の範囲内として解釈される場合が多いでしょう。

第4条（賃料）

賃料の支払い方法と計算方法を定める基本的な条項です。前払い制となっており、借主は翌月分の賃料を当月末までに支払う義務があります。日割り計算の基準を30日とする点も明記されているため、月の途中での入退去時の計算が明確になります。

第5条（禁止又は許可される行為）

この条項は本契約書の核心部分といえます。第1項では転貸借の制限という一般的な条項を設けつつ、第2項で借主に広範囲な改修権限を与えています。通常の賃貸契約では大家の承諾が必要な増築や改築を、借主が自由に行えるという画期的な内容です。例えば借主が和室を洋室に変更したり、キッチンを拡張したりすることが可能になります。

第6条（修繕）

貸主の修繕義務を定める条項で、借主が住居として使用するために必要な修繕については貸主が責任を負うことを明確にしています。ただし借主の故意や重過失による損害については借主負担とする合理的な線引きがされています。雨漏りや給湯器の故障などは貸主負担、借主が壁に大きな穴を開けた場合は借主負担という具体例で理解できるでしょう。

第7条（契約の解除）

貸主から契約を解除できる場合を賃料不払いに限定した条項です。しかも催告期間を設けることで借主に是正の機会を与える配慮がなされています。これにより借主の居住の安定性が大幅に向上します。

第8条（乙からの解約）

借主からの解約については30日前予告制としつつ、即時解約を希望する場合は30日分の賃料を支払うことで可能とする柔軟な仕組みを採用しています。転勤や急な事情変更にも対応できる実用的な条項といえます。

第9条（明渡し）

この条項の「原状回復義務はない」という部分が本契約書最大の特徴です。通常の賃貸契約では借主が壁紙交換費用や清掃費用を負担することが多いのに対し、この契約では一切の負担が発生しません。借主が行ったリフォームもそのまま残して退去できるため、借主にとって非常に有利な条件となっています。

第10条（協議）

契約書に定めのない事項や解釈に疑義が生じた場合の解決方法を定める条項です。民法などの一般的な規定に従いつつ、当事者間の誠実な話し合いによる解決を基本とする平和的なアプローチを採用しています。