【１】書式概要
この不動産転貸借契約書は、物件を借りている方が、その物件をさらに第三者に貸し出す際に必要となる契約書です。いわゆる「又貸し」や「サブリース」を行う場面で使用する書式となります。
近年の法改正により、賃貸借契約における敷金の取り扱いや原状回復の範囲が明確化されており、この契約書はそうした最新の法令に対応した内容で作成されています。不動産投資を行う方、賃貸経営に携わる方、転貸事業を検討している方にとって必要不可欠な書式と言えるでしょう。
実際の使用場面としては、マンションの一室を借りて民泊事業を行う場合、オフィスビルのフロアを借りてシェアオフィスとして運営する場合、店舗物件を借りて複数のテナントに区画貸しする場合などが考えられます。また、不動産会社がマスターリース契約を結んで個別に転貸する際にも活用できます。
転貸借では、元の貸主の承諾が必要であることや、転貸人と転借人、そして元の貸主との三者間の関係が複雑になりがちです。この契約書では、そうした特有の問題に対応するため、所有者の承諾に関する条項や、無断合意解約の禁止条項などを盛り込んでいます。
さらに、昨今重要視される反社会的勢力の排除に関する条項も詳細に規定されており、安全で適正な取引を行うための配慮がなされています。賃料の支払い方法や敷金の取り扱い、契約解除事由なども明確に定められているため、後日のトラブル防止にも役立ちます。
【２】条文タイトル
第1条（転貸借の合意）
第2条（契約期間）
第3条（転貸賃料）
第4条（敷金）
第5条（契約の解除）
第6条（明け渡し）
第7条（所有者の承諾）
第8条（無断合意解約の禁止）
第9条（反社会的勢力の排除）
第10条（協議）
第11条（管轄合意）
【３】逐条解説
第1条（転貸借の合意）
転貸借契約の基本的な合意内容を定めた条項です。転貸人（甲）が元の所有者から借りている物件を、転借人（乙）に又貸しすることを明確にしています。物件の特定も重要で、住所や地目を正確に記載することで後日の紛争を防げます。例えば、東京都内のワンルームマンションを民泊用に転貸する場合、物件名や部屋番号まで詳細に記載しておくべきでしょう。
第2条（契約期間）
契約の開始日と終了日を明確に定める条項です。転貸借契約では、元の賃貸借契約の期間を超えることはできないため、注意が必要です。例えば、元の契約が2年間なのに3年間の転貸借契約を結ぶことはできません。シェアオフィス事業などでは、利用者のニーズに応じて短期契約にすることも多いでしょう。
第3条（転貸賃料）
転貸賃料の金額と支払い方法を定めています。転貸人は元の賃料よりも高い金額で転貸することが一般的です。例えば、月10万円で借りた物件を月15万円で転貸するといったケースです。支払い方法は振込みが基本ですが、口座を明確に指定しておくことでトラブルを避けられます。
第4条（敷金）
改正民法に対応した敷金の取り扱いを詳細に規定しています。敷金に利息を付けないこと、返還時の控除項目、相殺の禁止、第三者への譲渡禁止などが明記されています。民泊事業では清掃費用や備品の損傷が発生しやすいため、敷金の金額設定は慎重に行う必要があります。
第5条（契約の解除）
転貸人側から契約を解除できる事由を列挙しています。賃料滞納はもちろん、近隣への迷惑行為や信頼関係の破綻なども解除事由となります。シェアオフィスでは騒音問題、民泊では近隣住民とのトラブルが解除事由になることが多いでしょう。破産や差押えなどの経済的破綻も解除事由として重要です。
第6条（明け渡し）
契約終了時の物件明け渡しについて定めています。原状回復義務と遅延損害金の定めが重要です。転借人が期限までに明け渡さない場合の損害金は通常賃料の倍額とすることが多く、この契約書でもその旨が規定されています。飲食店の転貸では、設備の原状回復費用が高額になることもあります。
第7条（所有者の承諾）
転貸借では元の所有者（貸主）の承諾が必須です。この条項では承諾を書面で得ることと、承諾が得られなかった場合の契約無効を定めています。承諾なしの転貸は契約違反となり、元の賃貸借契約の解除事由にもなるため、必ず事前に承諾を得る必要があります。
第8条（無断合意解約の禁止）
転貸人が元の貸主と勝手に賃貸借契約を解約することを防ぐ条項です。転借人の同意なく解約した場合でも転貸借契約は継続するという保護規定です。例えば、転貸人が突然事業撤退を決めても、転借人は引き続き物件を使用できることになります。
第9条（反社会的勢力の排除）
暴力団等の反社会的勢力との関係を遮断するための条項です。現在では多くの契約書に盛り込まれている重要な条項で、該当が判明した場合は無催告で契約解除できます。不動産業界では特に重要視されており、金融機関からの融資を受ける際にも必要な条項となっています。
第10条（協議）
契約書に記載のない事項や疑義が生じた場合の解決方法を定めています。まずは当事者間での協議による解決を図ることを明記しています。実際の運用では、賃料改定や設備更新などの協議が発生することが多いでしょう。
第11条（管轄合意）
紛争が生じた場合の裁判所を予め定めておく条項です。物件所在地の裁判所を指定することが一般的で、遠方の当事者にとっては負担となることもありますが、紛争解決の迅速化につながります。例えば、大阪の物件であれば大阪地方裁判所を指定することになります。
