【１】書式概要
この契約書は、マンションやアパートなどの賃貸住宅を所有する大家さんや不動産オーナーの方が、入居者との間で結ぶ賃貸借契約に使用する書式です。改正民法にも対応した最新版で、賃貸住宅の貸主側の権利をしっかりと保護する内容となっています。
不動産賃貸業を営む方にとって最も重要なのは、トラブルを未然に防ぎ、万が一問題が発生した際にも適切に対処できる契約書を用意することです。この契約書雛形は、長年の実務経験を踏まえて作成されており、賃料の支払い遅延、物件の損傷、近隣トラブル、無断転貸など、よくある賃貸トラブルに対する対策が盛り込まれています。
例えば、新築マンションの一室を貸し出す場合、入居者募集から契約締結まで、この書式があれば安心して手続きを進められます。また、既存の入居者との契約更新時にも活用できるため、賃貸経営を長期にわたって安定させたい方には特におすすめです。
Word形式で作成されているため、物件の詳細情報や賃料、特約事項などを簡単に編集・カスタマイズできます。不動産業者の方はもちろん、個人で賃貸経営を始める方や、相続した物件を賃貸に出す予定の方にも最適な書式です。
【２】条文タイトル
第1条（合意）
第2条（使用目的）
第3条（賃貸借期間）
第4条（賃料）
第5条（管理費等）
第6条（賃料の改訂）
第7条（敷金・礼金）
第8条（禁止事項）
第9条（転貸等の禁止）
第10条（修繕等）
第11条（任意解除）
第12条（契約の解除）
第13条（その他の終了事由）
第14条（本件物件の明渡し）
第15条（連帯保証人）
第16条（火災保険）
第17条（協議）
第18条（合意管轄）
第19条（特約事項）
【３】逐条解説
第1条（合意）
この条文は契約の根幹となる部分で、誰が誰に何を貸すのかを明確にしています。物件の詳細な表示を記載することで、後々のトラブルを防ぐ効果があります。登記地番や建物の構造、面積まで詳細に記載するのは、他の部屋と間違えるリスクを避けるためです。
第2条（使用目的）
住居専用として貸し出すことを明記した条文です。事務所や店舗として使用されると、近隣住民からの苦情や建物の用途制限違反の問題が生じる可能性があります。最近では民泊やシェアハウスとして無断使用されるケースも増えているため、これらを明確に禁止しています。
第3条（賃貸借期間）
契約期間を2年間とし、自動更新を行わない定期借家契約の形式を採用しています。これにより、貸主が更新を拒否する権利を確保できます。例えば、建物の建替えや売却を予定している場合、契約期間満了時に確実に明け渡しを求めることができます。
第4条（賃料）
賃料の支払い方法と遅延時の対応を定めています。前払いとすることで、貸主のキャッシュフローを安定させる効果があります。遅延損害金の利率14.6％は法定利率を上回る設定となっており、支払い遅延の抑制効果が期待できます。
第5条（管理費等）
管理費の支払い義務と、光熱費等の負担区分を明確にしています。共益費や修繕積立金の増額分も借主負担とすることで、将来的な費用増加に対応できます。これは特に分譲マンションを賃貸に出す場合に重要な条項です。
第6条（賃料の改訂）
経済情勢の変化に応じて賃料を改訂できる権利を貸主に与えています。周辺相場の上昇や固定資産税の増税があった場合、適切な賃料水準を維持できます。借主の拒否権を制限することで、貸主の権利をより強化しています。
第7条（敷金・礼金）
敷金3か月分、礼金2か月分という設定は、貸主にとって手厚い保証となります。敷金は原状回復費用の支払いに充当でき、礼金は返還不要の収入となります。任意充当権を明記することで、貸主の判断で敷金を債務の弁済に使用できます。
第8条（禁止事項）
入居者の行動を制限する重要な条項です。ペット禁止や禁煙は建物の価値維持に直結し、騒音禁止は近隣トラブルの防止に効果的です。電子タバコまで禁止しているのは、臭いや汚れの問題を徹底的に防ぐためです。
第9条（転貸等の禁止）
無断転貸を防ぐための条項です。最近では又貸しビジネスや民泊転用などの問題が増えており、これらを厳格に禁止しています。また、軽微な模様替えでも事前承諾を求めることで、建物の管理を徹底しています。
第10条（修繕等）
通常損耗以外の修繕費用を借主負担とすることで、貸主の負担を軽減しています。退去時のクリーニング費用も借主負担として明記することで、次の入居者募集をスムーズに進められます。
第11条（任意解除）
借主からの解約には2か月前の予告と貸主の承諾を必要とし、これを怠った場合は違約金を課しています。これにより、急な退去による収入減少リスクを軽減できます。
第12条（契約の解除）
貸主からの解約事由を詳細に定めています。1か月の賃料滞納で即座に解約できるのは、一般的な3か月滞納基準より厳格です。反社会的勢力との関係も解約事由とすることで、建物の安全性を確保しています。
第13条（その他の終了事由）
天災や貸主の都合による契約終了を規定しています。建替えや売却の場合、6か月前の通知で契約を終了できるため、貸主の事業計画に柔軟性をもたせています。
第14条（本件物件の明渡し）
契約終了時の明渡し義務を明確にし、立退料の請求権を排除しています。明渡し遅延時の損害金を賃料の2倍とすることで、速やかな明渡しを促進する効果があります。
第15条（連帯保証人）
連帯保証人の設置を義務付けることで、家賃滞納リスクを大幅に軽減できます。保証人の資力変動時には新たな保証人を求めることができるため、継続的な保証を確保できます。
第16条（火災保険）
借主負担での火災保険加入を義務付け、貸主を質権者とすることで、火災等による損害からの回復を確実にしています。
第17条（協議）
契約解釈に疑義が生じた場合、最終的に貸主の判断を優先する条項です。これにより、借主に有利な解釈を避けることができます。
第18条（合意管轄）
紛争が発生した場合の管轄裁判所を指定することで、貸主にとって地理的に有利な場所での解決を図れます。
第19条（特約事項）
個別の事情に応じた特約を設けることができ、物件ごとの細かな条件設定が可能です。民法等に定めがない場合は貸主判断を優先するとして、包括的な貸主保護を図っています。
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