【１】書式概要

この文書は、土地の売買契約を結ぶ際に使用する契約書のひな形です。特に実際の測量を行って正確な面積を確定してから代金を調整する「実測売買」の方式を採用しており、売主側の立場を重視した内容となっています。

不動産業者が顧客との間で土地売買契約を締結する場面や、個人が所有する土地を売却する際の契約書として活用できます。登記簿上の面積と実際の測量面積に違いがある場合でも、後から代金を調整できる仕組みになっているため、トラブルを未然に防ぐことができます。

改正民法に対応した最新の内容で作成されており、契約不適合責任や危険負担などの新しいルールも適切に反映されています。Word形式で提供されるため、当事者の情報や物件の詳細、代金額などを簡単に編集して使用することができます。

契約書の作成経験がない方でも、空欄部分を埋めるだけで本格的な売買契約書を作成できるよう工夫されており、専門知識がなくても安心してご利用いただけます。土地取引における様々なリスクを想定した条項が盛り込まれているため、安全で確実な取引を実現できます。

【２】条文タイトル

第１条（本件土地の売買）
第２条（手付金）
第３条（代金の支払い）
第４条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）
第５条（境界画定、実測精算）
第６条（危険の移転）
第７条（公租公課）
第８条（保証）
第９条（手付解除）
第１０条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第１１条（責任制限）
第１２条（合意管轄）
第１３条（協議）

【３】逐条解説

第１条（本件土地の売買）

売買の対象となる土地の詳細情報と売買代金を明記する条項です。所在地、地番、地目、地積といった土地の基本情報を記載し、消費税別の売買代金を定めます。例えば、住宅地として利用予定の宅地であれば地目は「宅地」となり、農地なら「田」や「畑」と記載されることになります。

第２条（手付金）

契約締結時に買主が支払う手付金について規定しています。手付金は契約の成立を証明する意味合いがあり、最終的に売買代金の一部として充当されます。一般的に売買代金の5％から10％程度に設定することが多く、例えば1000万円の土地なら50万円から100万円程度となります。

第３条（代金の支払い）

売買代金の支払方法と期限を定める条項です。一括払いの場合は支払期限を、分割払いの場合は各回の支払金額と期限を明記します。住宅ローンを利用する場合は、融資実行日に合わせた支払期限を設定することが一般的です。

第４条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）

土地の引き渡しと所有権移転のタイミングを定めています。代金支払いと同時に引き渡しが行われ、その時点で所有権が移転する仕組みです。登記手続きに必要な書類の準備や登記費用の負担についても規定しており、買主が費用を負担することになっています。

第５条（境界画定、実測精算）

この契約書の特徴的な条項で、実測売買の仕組みを定めています。引き渡し後に買主が境界確定と測量を行い、登記簿面積と実測面積に差があれば代金を調整します。例えば、登記簿面積が100㎡で実測面積が95㎡だった場合、5㎡分の代金が返金されることになります。

第６条（危険の移転）

土地の引き渡し前後における災害等のリスク負担を定めた条項です。引き渡し前は売主が、引き渡し後は買主がリスクを負担します。地震や洪水などの自然災害により土地が損害を受けた場合の取り扱いについても規定されています。

第７条（公租公課）

固定資産税や都市計画税などの税金負担について定めています。所有権移転登記の日を境に負担を分けることで、公平な負担割合を実現しています。例えば、年の途中で売買が成立した場合、売主と買主でその年の税金を日割り計算で負担することになります。

第８条（保証）

売主が買主に対して行う各種保証について規定しています。抵当権などの担保権が設定されていないことや、第三者による占有がないことを売主が保証します。もしこれらの保証に反する事実があれば、売主の責任で解決することになります。

第９条（手付解除）

契約の履行に着手する前であれば、手付金の放棄または倍返しによって契約を解除できる制度です。買主が解除する場合は手付金を放棄し、売主が解除する場合は手付金の倍額を支払います。例えば、手付金100万円なら売主解除の場合は200万円を支払うことになります。

第１０条（催告解除・無催告解除・損害賠償）

契約違反があった場合の解除権と損害賠償について定めています。買主が破産申立てを受けた場合や反社会的勢力との関係が判明した場合は、催告なしに即座に解除できます。通常の契約違反については相当期間を定めて催告した後に解除が可能となります。

第１１条（責任制限）

売主の責任を制限する重要な条項です。土地を現状有姿で売買することを明確にし、引き渡し後の契約不適合責任を原則として免責しています。ただし、売主の故意または重大な過失による損害については責任を負うことになります。

第１２条（合意管轄）

契約に関する紛争が生じた場合の裁判管轄を定めています。あらかじめ管轄裁判所を決めておくことで、紛争解決の迅速化を図ることができます。通常は売主または買主の所在地を管轄する地方裁判所を指定します。

第１３条（協議）

契約書に定めのない事項や解釈に疑義が生じた場合は、当事者間で協議して解決することを定めています。まずは話し合いによる円満解決を目指すという基本的な考え方を示した条項です。

【４】活用アドバイス

この契約書を効率的に活用するためには、まず●マークで示された空欄部分を確実に埋めることが重要です。土地の所在地や地番については、登記簿謄本を取得して正確な情報を転記してください。売買代金の設定では、近隣の取引事例や路線価を参考にして適正な価格を決定することをお勧めします。

手付金の額については、一般的に売買代金の5～10％程度に設定しますが、買主の資金調達状況も考慮して決定してください。代金の支払方法については、買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関との調整期間を考慮した現実的なスケジュールを組むことが大切です。

境界画定については、隣地所有者との立ち会いが必要になるため、事前に隣地所有者への連絡方法を確認しておくとスムーズです。測量については信頼できる土地家屋調査士を事前に選定し、費用の見積もりも取っておくことをお勧めします。

契約書の内容について不明な点がある場合は、専門家に相談することも重要です。特に複雑な権利関係がある土地や、市街化調整区域内の土地などは、事前に十分な調査を行ってから契約を締結してください。

【５】この文書を利用するメリット

この契約書を利用する最大のメリットは、改正民法に完全対応した最新の内容であることです。従来の契約書では対応しきれない新しいルールについても適切に規定されているため、安心して取引を進めることができます。

実測売買方式を採用することで、登記簿面積と実測面積の違いによるトラブルを防げる点も大きな利点です。土地の売買では面積の相違が問題となることが多いのですが、この契約書なら事後に適正な代金調整が行われるため、買主も売主も納得のいく取引が実現できます。

売主有利版として作成されているため、売主側のリスクを最小限に抑えた内容となっています。特に責任制限条項が充実しており、引き渡し後の契約不適合責任について適切な制限が設けられているため、売主の予期しない責任追及を回避できます。

Word形式で提供されるため、パソコンがあれば誰でも簡単に編集できます。専用ソフトを購入する必要がなく、一度購入すれば何度でも使用できるため、コストパフォーマンスも優秀です。

専門知識がなくても使いやすいよう配慮されており、空欄を埋めるだけで本格的な契約書が完成します。弁護士に契約書作成を依頼すると高額な費用がかかりますが、この雛形を使用すれば大幅にコストを削減できます。