【１】書式概要
この〔改正民法対応版〕賃貸借各種承諾書は、賃貸借契約において必要となる「賃借権譲渡」「転貸」「増改築」の承諾手続きを円滑に行うための実用的な書式です。不動産オーナーや管理会社、仲介業者が日常的に直面する賃貸借関係の各種変更手続きに対応するために作られています。改正民法に準拠しており、最新の法令に沿った内容になっているため安心してご利用いただけます。
例えば、賃借人が転勤等の理由で第三者に部屋を貸したい場合や、入居者が部屋に手を加えたい場合など、様々な状況で貸主の承諾を得るためのやりとりに使用できます。特に複数の物件を管理している大家さんや不動産管理会社にとって、定型書式があることで手続きが標準化され、ミスや漏れを防ぐことができます。
書式は「賃借権譲渡承諾書」「転貸承諾書」「増改築等承諾書」の3種類が含まれており、それぞれの状況に応じて選べるようになっています。記入欄は明確に区分されていて、当事者情報や物件情報を漏れなく記載できる構成になっています。実務経験者の視点から作成されているため、現場で発生しうる様々なケースに対応する柔軟性を備えています。
【２】解説
１．賃借権譲渡承諾書
賃借権譲渡承諾書の概要：この書式は、借主が賃借している物件の使用権（賃借権）を第三者に譲渡する際に、貸主の承諾を得るために使用します。民法上、賃借人は貸主の承諾なしに賃借権を第三者に譲渡することができないため、この書類は重要な役割を果たします。
実際の使用例としては、借主が長期海外赴任になり、残りの契約期間を知人に引き継ぎたい場合などが考えられます。この際、単に鍵を渡して住み替えるのではなく、正式な手続きを経ることで、貸主の権利を保護し、また新たな入居者も正当な権利を得ることができます。
特に注目すべき点として、敷金の取り扱いについての記載があります。「敷金は、契約書第６条第３項ただし書に基づく精算の上、返還いたします」という文言は、賃借権譲渡に伴う敷金の清算方法を明確にするものです。実務上は、譲渡時に一度清算して新たな賃借人から敷金を受け取るケースと、旧賃借人と新賃借人の間で直接精算するケースがありますので、どちらの方法を取るかを明確にしておくと良いでしょう。
２．転貸承諾書
転貸承諾書の概要：この書式は、借主が賃借している物件を第三者に又貸し（転貸）する際に、貸主の承諾を得るために使用します。転貸は、賃借人が賃借権を保持したまま、第三者に物件を使用させる行為です。
例えば、会社が社宅として借りた物件を従業員に住まわせる場合や、借主が一時的に別の場所に住む必要があるが将来的には戻ってくる予定がある場合などに利用されます。都心部のマンションなどでは、賃借人が留学などで一時的に日本を離れる際、空き家にしておくよりも転貸して家賃収入を得るケースもあります。
転貸の特徴として、元の賃借人は貸主に対して引き続き賃料支払い義務などの責任を負います。つまり、転借人が家賃を滞納したり、物件を損傷させたりした場合でも、貸主に対しては元の賃借人が責任を持つことになります。そのため、転貸承諾書では、貸主が承諾する条件として特記事項を記載できる欄が設けられています。
３．増改築等承諾書
増改築等承諾書の概要：この書式は、借主が賃借物件に対して増築、改築、模様替えなど、物件の形状や構造に変更を加える際に、貸主の承諾を得るために使用します。
実務上、借主が自分の生活スタイルに合わせて部屋の一部を改装したい場合や、商業施設として借りている場合に店舗の内装を変更したい場合などに使用されます。例えば、飲食店が賃借した物件の内装を自店のブランドイメージに合うようにリフォームする際などは、この承諾書が必要になります。
増改築等承諾書では「増改築等の概要」を別紙で詳細に説明することが想定されています。実際の使用では、改装工事の図面や仕様書、使用する材料のリスト、工事のスケジュール、施工業者の情報など、貸主が判断するために必要な情報を添付するのが一般的です。また、原状回復についての取り決め（契約終了時に元の状態に戻す必要があるかどうか）も明確にしておくことが重要です。
これらの承諾書は、賃貸借契約の当事者間の信頼関係を維持しながら、契約内容の一部修正を公式に記録する重要なツールです。正式な書面での手続きを行うことで、後々のトラブルや誤解を防ぎ、円滑な賃貸借関係を維持することができます。
