【１】書式概要

この書式は、定期借地権付建物の売買契約を締結する際に使用する契約書のテンプレートです。定期借地権とは、一定期間後に土地を返還することを前提とした土地の利用権のことで、この権利が付いた建物を売買する場合には通常の不動産売買とは異なる特別な配慮が必要になります。

この契約書は特に売主側の利益を重視した内容となっており、売主が不利にならないよう様々な条項が盛り込まれています。例えば、建物の現状有姿での売買を原則とし、引渡し後の責任を制限する条項や、買主の信用状態悪化時の無催告解除条項などが含まれています。

主に不動産業者、建設会社、個人の不動産所有者が定期借地権付建物を販売する際に活用できます。マンションデベロッパーが定期借地権付分譲マンションを販売する場合や、個人が定期借地権付戸建住宅を売却する場合などでも使用できます。Word形式で提供されるため、物件の詳細情報や取引条件に応じて自由に編集・カスタマイズが可能です。

専門的な用語についても一般の方にも理解しやすいよう配慮されており、不動産取引の経験が少ない方でも安心してご利用いただけます。

【２】条文タイトル

第1条（本件建物の売買）
第2条（賃借権の移転）
第3条（手付金）
第4条（代金の支払い）
第5条（本件建物の引き渡し・所有権の移転）
第6条（危険の移転）
第7条（公租公課）
第8条（保証）
第9条（手付解除）
第10条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第11条（責任制限）
第12条（合意管轄）
第13条（協議）

【３】逐条解説

第1条（本件建物の売買）

売買の対象となる建物の詳細を明記する条項です。所在地、家屋番号、構造、床面積などの基本情報と売買代金を記載します。消費税別の表示にしているのは、後々の税務処理を明確にするためです。実際の取引では、この部分に具体的な物件情報と金額を入力することになります。

第2条（賃借権の移転）

定期借地権の移転について定めた重要な条項です。売主は建物引渡しまでに土地所有者から賃借権譲渡の承諾を書面で得る義務を負います。承諾料や名義書替料は売主負担とすることで、買主の負担を軽減しています。定期借地権付物件特有の手続きを明確にした条項といえます。

第3条（手付金）

契約締結時に支払う手付金について規定しています。手付金は最終的に売買代金の一部に充当されるため、買主にとっては二重払いの心配がありません。手付金の額は一般的に売買代金の5～20%程度に設定されることが多いです。

第4条（代金の支払い）

売買代金の支払方法と期限を定めます。一括払いの場合は支払期限を、分割払いの場合は各回の支払額と期限を具体的に記載します。住宅ローンを利用する場合は、融資実行日に合わせた期限設定が一般的です。

第5条（本件建物の引き渡し・所有権の移転）

代金支払いと建物引渡しの同時履行を定めた条項です。所有権移転の時期も明確にしており、登記手続きに必要な措置も売主の義務として規定しています。登記費用を買主負担としているのは売主有利な条項の一つです。

第6条（危険の移転）

建物引渡し前後の災害リスクについて定めています。引渡し前は売主、引渡し後は買主がリスクを負担します。天災等で建物が滅失した場合の契約解除権も規定しており、修補可能な場合は契約を維持することを原則としています。

第7条（公租公課）

固定資産税や都市計画税などの負担区分を明確にしています。所有権移転登記日を基準として日割り計算で負担を分担するのが一般的です。年度途中での売買では特に重要な条項となります。

第8条（保証）

売主が買主に対して行う保証内容を定めています。抵当権等の担保権が設定されていないこと、第三者による占有がないことなどを保証し、問題が生じた場合の解決責任も売主が負うことを明記しています。

第9条（手付解除）

契約の着手前であれば、手付金の放棄または倍返しによって契約を解除できることを定めています。売主が解除する場合は手付金の倍額を支払い、買主が解除する場合は手付金を放棄することになります。

第10条（催告解除・無催告解除・損害賠償）

買主に信用不安や反社会的勢力との関係が判明した場合など、売主が無催告で契約解除できる事由を詳細に規定しています。売主保護の観点から非常に重要な条項で、特に反社会的勢力の排除条項は現在の不動産取引では必須となっています。

第11条（責任制限）

売主の責任を大幅に制限する条項です。現状有姿での売買を前提とし、契約不適合責任を原則として免除しています。ただし、売主の故意・重過失による損害は除外されており、最低限の公平性は保たれています。

第12条（合意管轄）

紛争が生じた場合の管轄裁判所を事前に決めておく条項です。売主の所在地を管轄する裁判所を指定することが多く、売主にとって便利な裁判所を選択できます。

第13条（協議）

契約書に記載されていない事項や疑義が生じた場合の解決方法を定めています。まずは当事者間での協議による円満解決を目指すことを原則としており、訴訟を避ける効果が期待できます。

【４】活用アドバイス

この契約書を効果的に活用するためには、まず物件の詳細情報を正確に記入することが重要です。所在地、構造、面積などは登記簿謄本と照合して間違いのないよう確認してください。

定期借地権の内容についても事前に土地所有者との間で確認しておき、賃借権譲渡の承諾が確実に得られるよう準備を整えておくことが大切です。承諾料の金額についても事前に確認し、予算に組み込んでおきましょう。

手付金の額は物件価格や市場慣行を考慮して適切に設定し、支払条件も買主の資金調達計画に合わせて柔軟に対応することで、取引の成約率向上が期待できます。

また、この契約書は売主有利な内容となっているため、買主に対しては契約内容を丁寧に説明し、理解を得てから署名してもらうことでトラブルの予防につながります。

【５】この文書を利用するメリット

売主側の権利をしっかりと保護する内容となっているため、不動産売買における様々なリスクを軽減できます。特に契約不適合責任の制限や無催告解除条項により、売主の負担を大幅に軽減することが可能です。

定期借地権特有の手続きについても適切に規定されているため、通常の不動産売買契約書を流用することで生じがちな問題を回避できます。賃借権譲渡の手続きや費用負担についても明確に定められており、取引の透明性が確保されます。

Word形式で提供されるため、個々の取引に応じたカスタマイズが容易で、物件の特性や取引条件に合わせた修正を加えることができます。印刷して使用することも、電子契約システムで活用することも可能です。

専門的な条項についても一般の方にも理解しやすい表現を心がけているため、説明の負担が軽減され、スムーズな契約締結が期待できます。