【１】書式概要
この契約書は、農地を将来的に宅地として利用することを前提とした土地売買取引において使用される専門的な契約書雛形です。通常の土地売買とは異なり、農地法第5条に基づく都道府県知事の許可が必要となる特殊な取引において、売主と買主の権利義務を明確に定めた包括的な契約書となっています。
特に買主側の利益を重視した条項構成となっており、農地転用許可の申請責任を売主に課し、境界確定や測量費用についても売主負担とするなど、買主にとって有利な条件が盛り込まれています。改正民法の契約不適合責任にも完全対応しており、現在の取引実務に即した内容となっています。
この契約書が活用される場面としては、住宅建設を目的とした農地の購入、商業施設開発のための農地取得、工場建設用地としての農地買収、駐車場経営を目的とした農地購入などが挙げられます。また、相続で取得した農地を有効活用したい地主と、開発事業者との間での取引においても重要な役割を果たします。農地転用の手続きが複雑で時間がかかることから、リスク分担を明確にした本契約書の存在は、取引の安全性確保において欠かせないものとなっています。
【２】条文タイトル
第1条（本件土地の売買）
第2条（手付金）
第3条（代金の支払い）
第4条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）
第5条（境界の画定・実測処理）
第6条（危険の移転）
第7条（公租公課）
第8条（保証）
第9条（手付解除）
第10条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第11条（契約不適合）
第12条（合意管轄）
第13条（協議）
【３】逐条解説
第1条（本件土地の売買）
売買の対象となる土地を特定し、売買代金を明記する基本条項です。農地の場合、登記上の地目が「田」や「畑」となっているため、この点を明確に記載することが重要になります。例えば、住宅街に隣接する田んぼを宅地開発目的で購入する場合、所在地番と現在の地目を正確に把握しておく必要があります。消費税についても別途記載することで、後々のトラブルを防止できます。
第2条（手付金）
契約成立の証拠として支払われる手付金の取り扱いを定めています。農地売買では転用許可に時間がかかるため、手付金の扱いが特に重要となります。たとえば、500万円の農地を購入する際に手付金50万円を支払った場合、最終決済時にはこの50万円が売買代金に充当されることになります。手付金は契約の拘束力を高める効果もあります。
第3条（代金の支払い）
売買代金の支払方法と期限を具体的に定める条項です。農地転用許可が下りるまでには通常3ヶ月から6ヶ月程度かかるため、一括払いの場合は許可後の支払いとするケースが多くなります。分割払いの場合は、許可取得後に頭金を支払い、残額を月払いで処理するといった方法が考えられます。
第4条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）
土地の引き渡しと所有権移転の時期、登記手続きについて規定しています。この条項の特徴は、農地法第5条の許可申請を売主の責任で行うことを明記している点です。通常であれば買主が申請することも多いのですが、買主有利版として売主に義務付けています。例えば、工場建設のために農地を購入する場合、複雑な許可手続きを売主が代行してくれることで、買主の負担が大幅に軽減されます。
第5条（境界の画定・実測処理）
土地の境界確定と測量に関する重要な条項です。農地の場合、境界が曖昧になっているケースが多く、隣接する農地所有者との間でトラブルが生じる可能性があります。この契約書では境界確定と測量費用をすべて売主負担としており、買主にとって非常に有利な条件となっています。また、公簿面積と実測面積に差があっても代金調整しないことで、価格の安定性を図っています。
第6条（危険の移転）
天災などによる土地の滅失・毀損リスクをいつの時点で買主に移転するかを定めています。引き渡し前に地震や水害で土地が被害を受けた場合、買主は代金を支払う必要がないという買主保護の規定です。近年の自然災害の増加を考えると、この条項の重要性は高まっています。
第7条（公租公課）
固定資産税などの公租公課の負担区分を明確にしています。所有権移転登記日を基準として前後で分担することで、公平性を保っています。例えば、6月に所有権移転した場合、1月から5月分は売主、6月から12月分は買主が負担することになります。
第8条（保証）
売主が買主に対して行う各種保証を列挙した条項です。抵当権等の担保権が設定されていないこと、第三者による占有がないことなどを保証しています。農地の場合、小作人による耕作が行われていることもあるため、占有状況の確認は特に重要です。
第9条（手付解除）
手付金による契約解除の仕組みを定めています。売主が解除する場合は手付金の倍返し、買主が解除する場合は手付金の放棄となります。農地転用許可が予想以上に困難な場合などに活用される条項です。
第10条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
契約違反による解除権と損害賠償請求権を規定しています。特に反社会的勢力の排除条項が詳細に定められており、現代の取引実務における重要な要素となっています。買主の経営状況悪化による無催告解除権も売主保護の観点から設けられています。
第11条（契約不適合）
改正民法に対応した契約不適合責任について定めています。従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されたことで、買主の権利がより手厚く保護されるようになりました。土地の場合、土壌汚染や地中埋設物などが発見されるケースがあり、そうした場合の修補請求や代金減額請求が可能となります。
第12条（合意管轄）
紛争が生じた場合の裁判管轄を予め定める条項です。土地の所在地を管轄する地方裁判所を指定することが一般的で、紛争解決の迅速化に寄与します。
第13条（協議）
契約に定めのない事項や疑義について、当事者間の協議で解決することを定めています。円満解決を図ることで、長期的な関係維持を目指す条項といえます。
