【１】書式概要
この契約書は、農地を宅地に転用する目的で売買を行う際に使用する専門的な書式です。現在の改正民法に完全対応しており、特に売主の権利と利益を重視した内容で構成されています。
農地から宅地への転用を伴う土地取引では、通常の不動産売買とは異なる特別な手続きが必要になります。農地法第5条に基づく許可申請が必須となるほか、転用が完了するまでの期間や責任の所在について明確に定めておく必要があります。こうした複雑な取引において、この契約書は売主側のリスクを最小限に抑えながら、確実な取引を実現するための仕組みを提供します。
実際の使用場面としては、農業を営んでいた土地所有者が住宅開発業者や個人の住宅建設希望者に土地を売却する場合、相続で農地を取得したが農業を継続しない相続人が土地を処分する場合、農業委員会での転用許可を前提とした売買予約を締結する場合などが想定されます。また、農地の売買では買主の資格要件や農業委員会での審査が関わってくるため、一般的な宅地売買よりも慎重な契約管理が求められます。
この契約書では境界確定責任の免除、実測面積との差異による代金調整の排除、農地法許可申請の義務付けなど、売主にとって有利な条項が随所に盛り込まれています。特に農地転用という特殊な性質を踏まえ、転用許可が得られない場合のリスク分担や、転用完了までの期間における責任関係について詳細に規定されている点が特徴です。
【２】条文タイトル
第1条（本件土地の売買）
第2条（手付金）
第3条（代金の支払い）
第4条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）
第5条（境界画定・実測面積との関係）
第6条（危険の移転）
第7条（公租公課）
第8条（保証）
第9条（手付解除）
第10条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第11条（責任制限）
第12条（合意管轄）
第13条（協議）
【３】逐条解説
第1条（本件土地の売買）について
この条項では売買の基本的な枠組みを定めています。農地の場合、所在地の地番だけでなく現在の地目（田、畑など）と地積を正確に記載することが重要です。例えば「○○市△△町123番 田 500平方メートル」といった具合に、登記簿謄本の記載と完全に一致させる必要があります。売買代金については消費税を別途記載する方式を採用しており、これは農地売買では一般的な手法です。
第2条（手付金）について
手付金の性質と処理方法を規定しています。農地売買では転用許可までに時間がかかるため、手付金の設定により買主の購入意思を担保する意味があります。通常は売買代金の10%程度を手付金として設定することが多く、最終決済時には売買代金の一部として充当されます。この手付金は解約手付の性質も持つため、後述の手付解除条項と密接に関連します。
第3条（代金の支払い）について
代金支払いの時期と方法を定める条項です。農地転用の場合、許可が下りてから決済という流れが一般的なため、「転用許可取得後○日以内」といった条件を付けることがあります。分割払いの場合は各回の金額と支払期限を明確にし、遅延損害金の定めも併せて検討する必要があります。
第4条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）について
農地転用における最も重要な条項の一つです。第4項で売主が農地法第5条の許可申請を行う義務を定めており、これは転用を前提とした農地売買では必須の規定です。許可申請から許可取得まで通常2〜3ヶ月かかるため、この期間中の責任関係を明確にしています。登記費用を買主負担とする点も売主有利の特徴です。
第5条（境界画定・実測面積との関係）について
売主の責任を制限する重要な条項です。農地では境界が曖昧な場合が多く、隣地との境界確定に多額の費用と時間がかかることがあります。この条項により売主は境界確定責任を負わず、実測面積との差異があっても代金調整を行わないことを定めています。例えば登記上500平方メートルでも実測が480平方メートルだった場合、差額の代金返還は行わないということです。
第6条（危険の移転）について
物件の引き渡し前に生じた災害等による損害の負担を定めています。引き渡し前は売主負担、引き渡し後は買主負担という原則を明確にしています。農地の場合、台風による土砂崩れや地震による地盤沈下などのリスクがあるため、この条項の重要性は高くなります。
第7条（公租公課）について
固定資産税等の負担区分を所有権移転登記日で区切る旨を定めています。農地の場合、固定資産税は宅地と比べて大幅に安いため、転用後の税額変更についても考慮が必要です。日割り計算により精算することで、当事者間の公平を図っています。
第8条（保証）について
売主が物件について行う保証の内容を定めています。抵当権等の担保権が設定されていないこと、第三者による占有がないことなど、買主が安心して取得できる状態であることを売主が保証します。農地の場合、小作権や耕作権といった農地特有の権利関係にも注意が必要です。
第9条（手付解除）について
契約の着手前であれば、手付金の放棄（買主）または倍返し（売主）により解除できることを定めています。農地転用では許可の見通しが不透明な場合があるため、この解除権は実務上重要な意味を持ちます。着手の基準としては、許可申請の提出や境界確定作業の開始などが考えられます。
第10条（催告解除・無催告解除・損害賠償）について
契約違反に対する解除権と損害賠償請求権を定めています。特に第1項では買主の信用不安や反社会的勢力との関係を理由とする無催告解除事由を詳細に列挙しており、売主保護の観点から重要な条項です。農地売買では買主の資格が問われることもあるため、このような規定は実用性が高いといえます。
第11条（責任制限）について
売主の責任を大幅に制限する条項で、この契約書の売主有利な性格を象徴しています。現状有姿での売買であることを明記し、契約不適合責任を原則として免除しています。ただし、売主の故意・重過失による毀損については例外とすることで、最低限のバランスを保っています。
第12条（合意管轄）について
紛争が生じた場合の管轄裁判所を予め定めています。通常は物件所在地の地方裁判所を指定することが多く、これにより紛争解決の迅速化を図ります。
第13条（協議）について
契約に定めのない事項については当事者間の協議により解決することを定めた一般条項です。農地転用という複雑な取引では、予期しない問題が生じることもあるため、このような包括的な解決条項は重要です。
