【１】書式概要
この工場用地売買契約書は、企業が工場用地として土地を購入する際に必要となる法的手続きを網羅した実務的な契約書テンプレートです。改正民法に完全対応しており、土地売買における重要事項を全て盛り込んでいます。
特に農地を含む工場用地取得の際に発生する複雑な法的手続きや、所有権移転、担保物権の抹消、手付金の取り扱いなどについて詳細に規定しています。実務で頻繁に直面する問題を想定し、農地法関連の届出手続きや不受理の場合の対応も明確に定めているため、トラブルを未然に防ぐことができます。
このテンプレートは、製造業や物流業など工場設備の新設・移転を検討している企業の法務担当者や、不動産取引に関わる専門家に最適です。地方への工場移転や事業拡大を計画している中小企業のオーナーにもわかりやすい内容となっています。
契約目的から合意管轄まで全12条にわたり、売買価額の決定方法、公租公課の負担区分、保証条項、解除条件など、売主・買主双方の権利義務関係を明確にしています。特に近年増加している農地転用を伴う工場用地取得に対応した条項構成となっており、実務で即活用できます。
不動産取引の専門家が作成した本テンプレートを活用することで、契約書作成の時間と手間を大幅に削減しながら、法的リスクを最小限に抑えた安全な取引が可能になります。
〔条文タイトル〕
第１条（契約目的）
第２条（売買価額）
第３条（土地（１）に関する手付金の支払い及び担保物権の抹消手続）
第４条（土地（１）に関する所有権移転登記及び所定金額の支払い）
第５条（土地（２）に関する農地法に基づく手続）
第６条（残代金の支払い）
第７条（農地法の届出不受理の場合）
第８条（公租公課の負担）
第９条（保証条項）
第１０条（解除）
第１１条（協議）
第１２条（合意管轄）
【２】逐条解説
はじめに
本契約書テンプレートは、工場用地として土地を売買する際に必要となる法的要件を満たした実務的な内容です。特に農地を含む複合的な土地取引に対応しており、改正民法の規定を踏まえた条項設計となっています。以下、条文ごとの実務的な解説を行います。
第１条（契約目的）
本条は契約の基本的な目的を定めています。単なる土地売買ではなく「工場用地として使用する目的」と明記することで、後の用途制限や契約解釈において重要な役割を果たします。
特に都市計画法や工場立地法の観点から、用途を明確にしておくことは法令遵守の面でも重要です。また買主側にとっては、この目的に沿った土地利用ができない場合に契約解除や損害賠償の根拠となり得ます。
第２条（売買価額）
本条では、土地の売買価額の算定方法を定めています。実務では「1平方メートル当たりの単価×登記簿上の地積」により総額を算出する方式が一般的です。本条の重要なポイントは「実測がこれより増減しても価額の変更はしない」という点です。
これにより、測量の結果、面積に差異が生じたとしても紛争を回避でき、取引の安定性を確保できます。ただし、著しい面積相違があった場合の特約を別途設けることも検討すべきでしょう。
第３条（土地（１）に関する手付金の支払い及び担保物権の抹消手続）
本条は、手付金の支払いと既存の担保権抹消手続について規定しています。不動産取引では、契約締結時に代金の一部を手付金として授受するのが慣行です。
また、対象不動産に抵当権等の担保権が設定されている場合、その抹消手続の時期と方法を明確にしておくことで、所有権移転の障害を排除します。本条では、手付金支払いと同時に担保権抹消手続を行うよう定めており、買主保護の観点から重要な条項です。
第４条（土地（１）に関する所有権移転登記及び所定金額の支払い）
本条は、担保権抹消後の所有権移転登記と代金支払いのタイミングを規定しています。不動産取引では、所有権移転登記と代金支払いを同時履行とするのが原則です。本条では「担保権抹消→所有権移転登記→代金支払い」という流れを明確にし、買主の立場を保護しています。また、売主に登記手続への協力義務を課すことで、取引の円滑な進行を担保しています。
第５条（土地（２）に関する農地法に基づく手続）
本条は、農地転用に関わる手続きを規定する重要条項です。工場用地として農地を取得する場合、農地法に基づく転用許可または届出が必要となります。本条では、売主に農地法上の手続きへの協力義務を課すとともに、手続き期間中に買主のために所有権移転請求権保全の仮登記を行うことで買主の権利を保全しています。
また、仮登記完了時の金銭の支払いについても明確にしており、段階的な取引の安全を図っています。
第６条（残代金の支払い）
本条は、農地法の届出受理後の残代金支払いと本登記手続を規定しています。農地転用の許可・届出受理は所有権移転の前提条件となるため、その完了と残代金支払いを連動させることで、買主は転用できない土地に代金を支払うリスクを回避できます。
また、仮登記から本登記への移行手続きと残代金支払いを同時履行とすることで、取引の安全を確保しています。
第７条（農地法の届出不受理の場合）
本条は、農地法上の手続きが受理されなかった場合の契約の効力と既払金の返還について規定しています。農地転用が認められないことは契約目的達成の重大な障害となるため、本条では契約全体が効力を失うと定めています。
また、既払金の返還義務を明記するとともに利息不要としており、公平な精算方法を定めています。さらに買主に登記抹消義務を課すことで、土地の権利関係を原状回復する手続きも明確にしています。
第８条（公租公課の負担）
本条は、固定資産税等の公租公課の負担区分を規定しています。所有権移転登記の日を基準として、それ以前は売主、それ以降は買主の負担とする方式は実務上一般的です。
この明確な負担区分により、固定資産税等の日割り計算の手間を省き、後日の紛争を防止することができます。なお、実務では所有権移転登記と引渡しの日が異なる場合もあるため、状況に応じた調整が必要です。
第９条（保証条項）
本条は、売主による担保責任について規定しています。売主は、対象不動産に第三者の権利が存在しないことを保証し、万一そのような権利が存在した場合には自己の責任と負担で解決することを約束しています。
これは民法上の売主の担保責任を具体化したものであり、買主保護の観点から重要な条項です。ただし、本条では明示的に記載された担保権以外の権利がないことを保証しており、買主による事前調査の重要性も示唆しています。
第１０条（解除）
本条は、契約違反があった場合の解除権について規定しています。本条の特徴は、催告を要せずに解除できる点です。通常、契約解除には相当の期間を定めた催告が必要ですが、本条では手続きを簡略化しています。
これにより、重大な契約違反があった場合に迅速に対応できるメリットがありますが、些細な違反でも解除される可能性があるため、運用には注意が必要です。実務では、重大な違反の場合に限り催告なしの解除を認める等の修正を検討すべきでしょう。
第１１条（協議）
本条は、契約に定めのない事項や解釈に疑義が生じた場合の解決方法を規定しています。不動産取引では予期せぬ事態が発生することも少なくないため、こうした協議条項を設けることで柔軟な対応が可能となります。
また、紛争発生時にまず当事者間の協議による解決を試みることを定めており、訴訟等のコストと時間を回避する効果も期待できます。誠実協議条項は、長期的な取引関係を重視する当事者間では特に重要です。
第１２条（合意管轄）
本条は、紛争発生時の管轄裁判所を特定しています。合意管轄条項により、予め裁判管轄を定めておくことで、紛争発生時の手続きの明確化と迅速化が図れます。通常は売買物件の所在地を管轄する裁判所を指定することが多いですが、当事者の所在地等を考慮して決定すべきです。なお、本条では第一審の「専属」管轄裁判所と定めており、他の裁判所に訴えを提起することができない強い効力を持たせています。
別紙：物件の表示
契約の対象となる不動産を特定するためには、所在、地番、地目、地積等を明確に記載することが不可欠です。特に本契約では、宅地と農地という異なる性質の土地が対象となっているため、それぞれを明確に区別して記載しています。物件表示が不明確だと契約自体の効力に影響することもあるため、登記簿謄本に基づく正確な記載が求められます。
まとめ
本契約書テンプレートは、工場用地取得の複雑な法的要件を網羅した実用的な内容となっています。特に農地を含む土地取引特有の手続きや段階的な決済方法など、実務上の要点を押さえた条項構成となっており、製造業の事業拡大や工場移転を検討している企業の法務担当者にとって有用なものといえるでしょう。改正民法の規定を踏まえつつ、取引の安全と円滑な進行を確保する観点から、必要に応じてカスタマイズして活用されることをお勧めします。
