【１】書式概要
この契約書は、不動産会社が宅地建物取引士の資格を持つ独立した営業パーソンと業務提携を結ぶ際に使用する専門書式です。近年、不動産業界では働き方の多様化が進んでおり、従来の雇用形態ではなく、独立性を保ちながら実力に応じた報酬を得られる業務委託という形が注目を集めています。
この書式は、特に経験豊富な宅建士が独立開業を目指す場合や、既存の不動産会社が優秀な人材と柔軟な提携関係を築きたい場合に威力を発揮します。完全歩合制による報酬体系を採用しているため、営業成績に応じて収入が決まる仕組みとなっており、実力のある営業担当者にとっては大きな収入アップの可能性を秘めています。
実際の使用場面としては、大手不動産会社から独立したベテラン営業マンが新たなスタートを切る際、地域密着型の不動産会社が外部の専門家と提携する際、または複数の会社と同時に取引を希望する宅建士の方が活用されています。改正民法に対応した最新版となっているため、現在の取引環境にも完全対応しており、安心してご利用いただけます。
【２】条文タイトル
第1条（目的）
第2条（前提条件）
第3条（業務委託）
第4条（独立性の確保）
第5条（報酬）
第6条（インセンティブ）
第7条（経費）
第8条（設備等の使用）
第9条（保険）
第10条（機密情報の取扱い）
第11条（個人情報の保護）
第12条（顧客情報の取扱い）
第13条（競業避止）
第14条（研修・会議への参加）
第15条（業務報告）
第16条（契約期間）
第17条（解除）
第18条（契約終了による業務の引継ぎ）
第19条（反社会的勢力の排除）
第20条（損害賠償）
第21条（権利義務の譲渡禁止）
第22条（協議事項）
第23条（管轄裁判所）
【３】逐条解説
第1条（目的）
この条項は契約全体の基本的な枠組みを示しています。不動産会社と独立事業者との間で、どのような目的で契約を結ぶのかを明確にする重要な部分です。宅地建物取引業者としての免許を持つ会社が、外部の専門家に業務を委託する関係性を定義しており、後の条項で詳しく説明される権利義務関係の土台となります。
第2条（前提条件）
業務委託を受ける側が満たすべき資格や経験について定めています。宅建士資格の保有はもちろん、実務経験年数や独立事業者としての能力を求めており、これにより一定水準以上の専門性を確保しています。例えば、3年以上の実務経験があることで、顧客対応や契約手続きに関する基本的なスキルが身についていることを前提としています。
第3条（業務委託）
委託する業務の具体的な内容を列挙した核心部分です。物件情報の収集から決済手続きまで、不動産売買に関わる一連の業務が含まれています。実際の現場では、例えば土曜日の物件案内、平日夜間の契約書説明、決済当日の立会いなど、様々な場面でこれらの業務が発生します。業務範囲を明確にすることで、後のトラブルを防ぐ効果があります。
第4条（独立性の確保）
この条項は従来の雇用契約と大きく異なる点を示しています。委託を受ける側は独立した事業者として、自分の判断で業務時間や方法を決められます。例えば、平日は他の仕事をして、週末だけ不動産業務に従事することも可能です。ただし、この独立性は責任の裏返しでもあり、成果に対する責任も自ら負うことになります。
第5条（報酬）
完全歩合制の報酬体系について詳細に規定しています。売主側の仲介、買主側の仲介、双方代理の場合など、取引の形態に応じて報酬率が変わる仕組みです。例えば、3,000万円の物件で仲介手数料が3％の場合、90万円の手数料のうち一定割合が報酬として支払われます。専属専任媒介契約の方が一般媒介契約より報酬率が高く設定されることが多く、営業努力に応じたインセンティブ設計となっています。
第6条（インセンティブ）
基本報酬に加えて、優秀な成績を収めた場合の追加報酬について定めています。月間の成約件数や取引総額に応じてボーナスが支給される仕組みで、例えば月5件以上の成約で基本報酬の20％増といった具合です。これにより、より積極的な営業活動を促進し、双方にメリットをもたらす設計となっています。
第7条（経費）
業務遂行に必要な費用の負担区分を明確にしています。営業活動に直接関わる交通費や通信費は委託を受ける側の負担、一方で広告宣伝費や契約書類の印刷費用は会社側の負担とするのが一般的です。例えば、顧客宅への訪問にかかるガソリン代は自己負担ですが、新聞折込広告の費用は会社が負担するといった具合です。
第8条（設備等の使用）
会社の設備を無償で利用できる範囲について規定しています。デスクスペースや商談室、コピー機などの基本的な設備は使用可能ですが、専用デスクまでは保証されないことが多いです。実際の運用では、複数の委託業者が同じ設備を共用することになるため、利用時間の調整や予約制度などの社内ルールに従う必要があります。
第9条（保険）
業務遂行中に発生する可能性のある事故や損害に備えた保険加入義務について定めています。例えば、物件案内中に顧客が怪我をした場合や、重要事項説明に誤りがあって損害が生じた場合などに備えるものです。保険料は委託を受ける側の負担となりますが、これにより安心して業務に従事できる環境が整います。
第10条（機密情報の取扱い）
業務を通じて知り得た情報の管理について厳格に定めています。顧客の個人情報や物件の詳細情報、取引条件など、センシティブな情報を適切に保護することが求められます。例えば、著名人の不動産取引に関わった場合、その情報を SNS で公開することは絶対に禁止されています。契約終了後も5年間は守秘義務が継続するため、長期的な責任を負うことになります。
第11条（個人情報の保護）
個人情報保護に関する具体的な取扱方法について規定しています。顧客から預かった免許証のコピーや収入証明書などの書類は、適切に管理し、目的外使用を禁止しています。実際の業務では、これらの書類をファイリングして鍵付きキャビネットで保管したり、デジタルデータの場合はパスワード保護を施すなどの対策が必要です。
第12条（顧客情報の取扱い）
業務で獲得した顧客情報の帰属について明確にしています。委託業者が開拓した顧客であっても、その情報は委託元の会社に帰属するのが原則です。これは、会社のブランドや信用力を背景に獲得した顧客であることを考慮したものです。契約終了時には、保有する全ての顧客データを返還し、自分の記録からも完全に削除する義務があります。
第13条（競業避止）
契約期間中および終了後の競業行為を制限する重要な条項です。他の不動産会社との重複契約や、委託元の顧客への直接営業などが禁止されています。例えば、A社と委託契約中にB社からも同様の契約を持ちかけられた場合、A社の事前承諾が必要です。違反した場合の違約金も設定されており、慎重な判断が求められます。
第14条（研修・会議への参加）
継続的なスキルアップと情報共有のための研修や会議への参加について定めています。コンプライアンス研修では最新の規制変更について学び、商品知識研修では新しい住宅ローン商品や税制改正について情報を得ることができます。月1回の営業戦略会議では、市場動向や成功事例の共有が行われ、業績向上に直結する有益な情報を得られます。
第15条（業務報告）
業務の進捗状況を定期的に報告する義務について規定しています。日次報告では「今日は3件の物件案内を実施し、1件で購入検討の意向あり」といった具体的な活動内容を報告します。週次報告では契約に向けた交渉の進展度合い、月次報告では成約実績と売上げ貢献度を数値で示します。これにより、会社側も適切なサポートを提供できます。
第16条（契約期間）
契約の有効期間と更新手続きについて定めています。通常は1年間の契約期間で、満了1か月前までに異議申出がなければ自動更新される仕組みです。これにより、双方が満足している限り安定した関係を維持できます。ただし、市場環境の変化や業績不振などがあれば、更新時に条件見直しの協議が行われることもあります。
第17条（解除）
契約を途中で解除できる事由について詳細に列挙しています。業務契約違反や宅建士資格の喪失、法令違反などが解除事由となります。例えば、顧客から預かった手付金を私的に流用した場合や、重要事項説明を怠って問題が発生した場合などは即座に契約解除の対象となります。解除されても損害賠償請求は別途可能なため、慎重な業務遂行が不可欠です。
第18条（契約終了による業務の引継ぎ）
契約終了時の業務引継ぎについて規定しています。進行中の取引案件がある場合、顧客に迷惑をかけないよう適切な引継ぎが必要です。例えば、契約締結直前の案件があれば、新しい担当者に詳細な経緯を説明し、顧客への丁寧な挨拶回りも行います。引継ぎが不十分だと、取引が破談になって損害賠償問題に発展する可能性もあります。
第19条（反社会的勢力の排除）
暴力団等の反社会的勢力との関係を一切遮断することを明確にしています。不動産業界は現金取引が多く、反社会的勢力の資金洗浄に利用される危険性があるため、特に厳格な対応が求められます。契約時には反社チェックが実施され、後日関係が判明した場合は即座に契約解除となります。業界全体のクリーン化を図る重要な条項です。
第20条（損害賠償）
契約違反や業務上の過失による損害の賠償責任について定めています。例えば、重要事項説明書に記載漏れがあって買主が損害を被った場合、その賠償責任は委託業者が負うことになります。故意や重大な過失による場合は、委託元の会社は責任を負わず、全額を委託業者が負担することになるため、業務には細心の注意が必要です。
第21条（権利義務の譲渡禁止）
契約上の地位や権利義務を第三者に譲渡することを禁止しています。例えば、委託業者が自分の業務の一部を他の宅建士に再委託することは、事前承諾なしには認められません。これは、契約相手方の信頼関係や専門性を保護するための規定で、安易な業務の又貸しを防ぐ効果があります。
第22条（協議事項）
契約書に記載のない事項や解釈に疑義が生じた場合の解決方法について定めています。まずは当事者間での誠実な協議により解決を図ることを基本としており、訴訟に至る前の段階での円満解決を目指しています。実際のビジネスでは、細かな運用ルールは協議で決めることが多く、柔軟な対応を可能にする重要な条項です。
第23条（管轄裁判所）
万が一訴訟に発展した場合の裁判所を事前に決めておく条項です。通常は委託元の会社の本店所在地を管轄する地方裁判所が指定されます。これにより、紛争が生じた際の手続きが明確になり、無用な管轄争いを避けることができます。ただし、委託業者にとっては遠方の裁判所での手続きとなる可能性もあるため、契約締結時に確認が必要です。
