【１】書式概要
物件の又貸しを安全に行うための法的保護が充実した契約書テンプレート
不動産賃貸経営において、物件を又貸し（転貸）する場合に必要となる法的書面です。本契約書は最新の改正民法に完全対応し、転貸人（物件を借りて又貸しする側）の権利を守る条項が充実した内容となっています。物件オーナーから借りた建物を第三者に又貸しする際の複雑な権利関係をしっかりと整理し、トラブルを未然に防ぐための必須アイテムです。
この契約書テンプレートの特長
この建物転貸借契約書は、賃貸不動産を借り受けた方が、さらに第三者に転貸（又貸し）する際に使用する正式な法的書面です。一般的な賃貸借契約とは異なり、「転貸人（又貸しする人）」と「転借人（又借りする人）」の間の権利義務関係を明確に規定しています。
特に本テンプレートは、転貸人の立場を優先した条項構成となっており、万が一のトラブル発生時にも転貸人の権利が適切に保護されるよう配慮されています。改正民法における賃貸借契約の新規定に完全対応しており、法改正後の新しい法的環境下でも安心してご利用いただけます。
実際の使用シーン
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不動産投資家の方：借り上げた物件を転貸して収益を得る場合
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法人の社宅制度：会社が借りた物件を従業員に転貸する場合
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店舗経営者：賃借した商業施設の一部を他の事業者に転貸する場合
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賃貸管理業者：サブリース物件の管理・運営を行う場合
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シェアハウス運営：一棟借りした物件を複数の入居者に転貸する場合
主要な保護条項
本契約書には、転貸人の権利を保護するための重要条項が盛り込まれています。敷金の取り扱い、賃料の支払い条件、修繕義務や原状回復義務の範囲、契約解除条件など、実務上のトラブルが生じやすいポイントを明確に規定。特に改正民法で明文化された「通常の使用および収益によって生じた損耗ならびに経年劣化」に関する原状回復義務の免除など、最新の法的解釈に基づいた条項設計となっています。
また、反社会的勢力排除条項や合意管轄条項など、現代の契約実務に欠かせない条項も完備。転貸借関係の複雑さに対応した、実務経験に基づく使いやすい構成となっています。
安心してご利用いただける理由
この契約書テンプレートは、不動産取引の実務に精通した専門家の監修のもと作成されました。法的要件を満たしつつ、実際の取引現場で使いやすいよう配慮されています。多くの不動産投資家や賃貸管理業者にご利用いただいている実績があり、転貸借取引の標準的な契約書として高い評価をいただいています。
不動産の転貸借は通常の賃貸借以上に権利関係が複雑なため、適切な契約書の使用が不可欠です。本契約書テンプレートを活用することで、法的リスクを最小限に抑えながら、安全な転貸借取引を実現しましょう。
即日ダウンロード可能
お支払い完了後、すぐにダウンロードしてお使いいただけます。Microsoft Word形式なので、必要に応じて簡単に内容を編集することができます。取引条件に合わせてカスタマイズし、スムーズな契約締結をサポートします。
〔条文タイトル〕
第１条（本件建物の特定と賃料の支払い）
第２条（賃貸期間）
第３条（使用目的）
第４条（敷金）
第５条（善管注意義務）
第６条（修繕等）
第７条（転貸等）
第８条（本件建物の全部ないし一部滅失等）
第９条（解除）
第１０条（損害賠償）
第１１条（本件建物の返還・原状回復）
第１２条（修繕等に関する費用の負担）
第１３条（合意管轄）
第１４条（協議）
【２】逐条解説
不動産の転貸借（サブリース）取引において必要となる契約書の各条文について、法的な意味と実務上の重要ポイントを解説します。本解説は改正民法を踏まえた最新の法的解釈に基づいています。
第１条（本件建物の特定と賃料の支払い）
この条文では、転貸物件の具体的な特定（所在地、構造、面積など）と賃料の支払条件を定めています。特に重要なのは第4項で、本契約の発効には原所有者（元の貸主）からの承諾を得ることを条件としている点です。これは民法612条に基づく転貸の承諾要件を明文化したもので、無断転貸による契約解除リスクを回避するための重要条項です。賃料の支払日を明確にすることで、滞納時の対応もスムーズになります。
第２条（賃貸期間）
賃貸期間を明確に定めるとともに、契約の自動更新条件も規定しています。特に注目すべきは第2項で、原賃貸借契約（元の所有者と転貸人との契約）が終了した場合には、本転貸借契約も自動的に終了すると定めている点です。これは転貸借の従属性を明確にした条項で、転貸人を保護する重要な規定となっています。この条項により、原契約終了時に転借人との契約も確実に終了させることができます。
第３条（使用目的）
物件の使用目的を明確に特定する条項です。使用目的を契約で限定することで、目的外使用による建物の損耗や近隣トラブルを防止する効果があります。また、目的外使用は解除事由となるため、転貸借関係の規律維持にも役立ちます。使用目的の変更には転貸人の承諾が必要であることを明確にすることで、建物の管理コントロールを維持できます。
第４条（敷金）
敷金の額と取扱いについて規定しています。第1項では敷金の充当権を明確にし、転借人は敷金からの債務弁済充当を請求できないことを規定。第2項では敷金返還の条件を明確化しています。改正民法では敷金に関する規定が新設され（民法622条の2）、本条はその内容に準拠しつつ、転貸人に有利な形で設計されています。賃料滞納や原状回復費用への充当権を明確にすることで、転貸人の権利を保護しています。
第５条（善管注意義務）
転借人に対して「善良な管理者の注意」をもって物件を管理・使用する義務を課しています。これは民法400条に規定される「善管注意義務」を具体化したもので、故意や過失による物件の損傷があった場合の責任の根拠となる重要条項です。この条項があることで、転借人の不適切な使用による損害が生じた場合の損害賠償請求の法的根拠が明確になります。
第６条（修繕等）
修繕義務の帰属と、修繕を行う際の通知義務について規定しています。通常、民法では修繕義務は賃貸人側にありますが（民法606条）、本契約では転借人側に修繕義務を課しており、転貸人有利の条項となっています。これにより転貸人は修繕コストを抑えることができます。ただし、事前通知義務を課すことで、無断修繕による不適切な工事を防止する配慮もなされています。
第７条（転貸等）
転借人が以下の行為をする際には事前に転貸人の承諾を得る必要があることを明確にしています：
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使用目的の変更
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原状変更（改良を含む）
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賃借権の譲渡または物件の再転貸
特に3番目の項目では「名目の如何を問わず事実上の譲渡、転貸と同様の結果となるすべての場合を含む」と規定し、脱法的な再転貸を防止する工夫がなされています。この条項により物件利用の適切な管理が可能になります。
第８条（本件建物の全部ないし一部滅失等）
火災などの災害や公共事業による収用などで建物が使用できなくなった場合の契約終了条件を規定しています。特に第3項では、一部滅失の場合の賃料減額について定めており、改正民法611条の1（一部滅失等による賃料の減額等）の内容を反映しています。リスク分担を明確にすることで、予期せぬ事態での対応をスムーズにする効果があります。
第９条（解除）
転貸人が契約を解除できる条件を詳細に規定しています。第1項では無催告解除事由（即時解除可能な重大な違反）を、第2項では催告解除事由（是正のチャンスを与えた上での解除）を区別して明記しています。特に第1項9号では反社会的勢力排除条項を設け、転借人が反社会的勢力と関係を持つ場合の解除権を確保しています。この条項は賃料滞納や不適切使用などの問題発生時に、転貸人が適切に対応するための法的根拠となります。
第１０条（損害賠償）
契約違反による損害賠償請求権について規定しています。特に注目すべきは「本契約および取引上の社会通念に照らして当該違反の発生が違反当事者の責めに帰することができない事由によるものであると認められるときは、この限りでない」という部分で、これは改正民法415条2項の債務不履行責任の免責事由を反映したものです。公平な損害賠償の枠組みを提供する条項です。
第１１条（本件建物の返還・原状回復）
契約終了時の物件返還と原状回復義務について規定しています。特に「通常の使用および収益によって生じた損耗ならび経年劣化はその対象外とする」という文言は、改正民法621条（原状回復義務）の内容を反映したもので、転借人の原状回復義務の範囲を明確にしています。退去時のトラブルを防止するための重要な条項です。
第１２条（修繕等に関する費用の負担）
物件の維持・管理費用および有益費（価値を高める改良費用）の負担について規定しています。本条では両方とも転借人負担とし、転貸人は償還義務を負わないことを明確にしています。民法608条では有益費は賃貸人が償還する原則がありますが、本条項でその特約を設けることで、転貸人の経済的負担を軽減する効果があります。
第１３条（合意管轄）
契約に関する紛争が生じた場合の管轄裁判所を特定の地方裁判所に指定する条項です。これにより、転貸人は遠方の裁判所での応訴を避け、指定した裁判所で法的手続きを行うことができます。特に転借人が遠方に移転した場合などに、転貸人の訴訟コストを削減する効果があります。
第１４条（協議）
契約書に明記されていない事項や解釈に疑義が生じた場合、当事者間の協議により解決することを定めています。この条項は、想定外の事態や契約書の文言だけでは解決できない問題が生じた場合の対応方法を示すもので、柔軟な問題解決を可能にします。当事者間の信義則に基づく誠実な協議を促す効果があります。
まとめ：安全な転貸借取引のために
この建物転貸借契約書は、転貸人の立場を優先して設計されており、物件の又貸し（転貸）を行う際のリスクを最小限に抑えるための法的保護が充実しています。特に改正民法の新たな規定に対応した内容となっているため、最新の法的環境下でも安心して利用できます。
物件の転貸借は通常の賃貸借以上に複雑な権利関係が発生するため、適切な契約書の使用が不可欠です。本契約書テンプレートを活用することで、転貸人としての権利を守りながら、転借人との関係を適切に規律づけることができます。不動産投資や賃貸管理業務において、トラブルを未然に防ぐための強力なツールとなるでしょう。
不動産の転貸借取引を安全に行いたい方、サブリースビジネスを展開している方、社宅や店舗の転貸を検討している方には、本契約書テンプレートの導入をおすすめします。法的リスクを最小限に抑えた転貸借取引で、安定した不動産活用を実現しましょう。
