【1】書式概要
この書式は、定期借地権付きの建物を売買する際に使用する契約書のテンプレートです。定期借地権とは、決められた期間だけ土地を借りる権利のことで、建物は購入者のものになりますが、土地は借りた状態のままという特殊な不動産取引の形です。
通常の土地付き建物の購入と比べて、土地の購入費用がかからないため、マイホーム取得の初期費用を大幅に抑えることができる仕組みとして、近年注目を集めています。この契約書は特に買主の立場を重視した内容で作成されており、売主の責任範囲を明確にして、買主が不利益を被らないよう配慮された条項が数多く盛り込まれています。
実際に使用される場面としては、不動産会社が定期借地権付きの新築住宅やマンションを販売する時、個人の方が定期借地権付きの中古住宅を購入する時、企業が定期借地権付きの社宅や事業用建物を取得する時などが考えられます。また、建設会社が定期借地権付きの分譲住宅プロジェクトを展開する際にも重宝します。
この契約書はWord形式で作成されているため、Microsoft Wordがあれば誰でも簡単に編集できます。●●●で示された箇所に具体的な情報を入力するだけで、すぐに実用的な契約書として使用可能です。専門的な知識がなくても、項目の意味を理解しながら必要事項を記入していけば、適切な契約書が完成します。改正民法にも対応しているため、現在の制度に沿った安全な取引を行うことができます。
【2】条文タイトル
第1条（本件建物の売買）
第2条（賃借権の移転）
第3条（手付金）
第4条（代金の支払い）
第5条（本件建物の引き渡し・所有権の移転）
第6条（危険の移転）
第7条（公租公課）
第8条（保証）
第9条（手付解除）
第10条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第11条（契約不適合）
第12条（合意管轄）
第13条（協議）
【3】逐条解説
第1条（本件建物の売買）
売買の対象となる建物の詳細情報と売買代金を明記する基本的な条項です。建物の所在地、家屋番号、構造、床面積といった基本データを正確に記載することで、取引対象を明確化します。例えば「神奈川県川崎市○○区△△町2丁目15番地、鉄筋コンクリート造4階建、延べ床面積150㎡、売買代金4500万円」といった具体的な情報を入れることになります。
第2条（賃借権の移転）
定期借地権付き建物売買の中核となる重要な条項です。建物の下にある土地を借りる権利を、売主から買主へ移転することを定めています。土地の所有者から借地権移転の承諾を取る責任は売主が負い、承諾料や名義変更手数料なども売主負担となっているため、買主は余計な費用負担や煩雑な手続きから解放されます。
第3条（手付金）
契約締結時に買主が支払う手付金について規定した条項です。この手付金は契約成立の証拠金としての役割を果たし、最終的には売買代金の一部として充当されます。例えば売買代金が5000万円の場合、手付金として500万円を支払い、残りの4500万円を後日決済時に支払うという流れになります。
第4条（代金の支払い）
売買代金の具体的な支払方法とスケジュールを定める条項です。一括払いの場合は支払期限を、分割払いの場合は各回の支払金額と支払日を明記します。住宅ローンを利用する場合は、金融機関からの融資実行のタイミングに合わせて支払日を設定するのが実務上の一般的な取り扱いです。
第5条（本件建物の引き渡し・所有権の移転）
建物の引き渡しと所有権移転の時期を同期させることを定めています。代金支払いと引き渡しは同時履行とし、引き渡しの瞬間に所有権が移転する仕組みです。登記費用は買主負担としていますが、これは不動産取引における標準的な取り扱いです。
第6条（危険の移転）
建物に対する火災や地震などの災害リスクの負担時期を明確化した条項です。引き渡し前は売主が、引き渡し後は買主がリスクを負担します。万一引き渡し前に自然災害で建物が損壊した場合、買主は代金支払い義務を免れるという買主保護の規定も含まれており、公平な取引を実現しています。
第7条（公租公課）
固定資産税や都市計画税などの税金負担の区分を定めています。所有権移転登記の日を境界線として、それ以前は売主、それ以降は買主が負担する仕組みです。年の途中で取引が行われる場合は、日割り計算で精算を行うのが一般的な実務です。
第8条（保証）
売主が買主に対して行う各種保証内容を網羅的に定めた条項です。建物に抵当権などの担保権が設定されていないこと、第三者による不当占有がないことを売主が保証し、万一問題が発生した場合は売主の責任と費用負担で解決することを約束しています。これにより買主は安心して取引を進められます。
第9条（手付解除）
契約の履行着手前であれば、手付金により一方的に契約を解除できる権利を定めています。売主が解除する場合は手付金の倍額を支払い、買主が解除する場合は手付金を放棄します。これは民法の規定に基づく標準的な内容で、契約当事者双方に平等な解除権を与えています。
第10条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
契約違反が発生した場合の解除権について詳細に規定しています。買主の財産状況悪化や反社会的勢力との関係が判明した場合は、催告なしで即座に解除可能とし、その他の契約違反については催告を経た上で解除できるとしています。損害賠償請求権も併せて規定され、売主の権利保護も図られています。
第11条（契約不適合）
建物に欠陥や契約内容との相違があった場合の買主の救済手段を定めています。修補請求、代金減額請求、場合によっては契約解除も可能としており、改正民法の契約不適合責任制度に対応した内容です。ただし引き渡しから3年で時効消滅するため、早期の点検と通知が重要です。
第12条（合意管轄）
契約に関する紛争が生じた場合の管轄裁判所を予め定めておく条項です。当事者双方にとってアクセスしやすい裁判所を選定することで、万一の紛争時における解決手続きの効率化と費用軽減を図っています。
第13条（協議）
契約書に明記されていない事項や解釈に疑義が生じた場合の対処方針を定めています。まずは当事者間での誠実な話し合いによる解決を目指すという、円満解決志向の姿勢を明文化した条項です。
【4】活用アドバイス
この契約書を効果的に活用するためには、まず定期借地権の基本的な仕組みを理解することが不可欠です。土地は借りるものであり、契約期間満了時には返還義務があることを買主に十分説明し、通常の不動産売買との違いを明確に認識してもらいましょう。
●●●で示された記入箇所については、取引の詳細が確定次第、速やかに正確な情報に置き換えてください。特に建物の所在地、構造、面積、売買代金、支払条件は、登記簿謄本や建築確認済証などの公的書類と照合しながら慎重に記入することが重要です。
契約締結前の準備として、必ず土地所有者から借地権移転の内諾を得ておくことをお勧めします。第2条に定められているとおり、この承諾なくしては適正な取引ができません。承諾料の金額や支払時期も事前に明確化しておけば、後のトラブルを防げます。
手付金の設定については、売買代金の5～20％程度が相場ですが、取引規模や当事者の事情に応じて柔軟に調整してください。分割払いを選択する場合は、買主の支払能力を慎重に審査し、確実な履行が見込める条件設定を心がけましょう。
【5】この文書を利用するメリット
この契約書の最大の特徴は、買主の利益を最優先に考えた内容構成になっていることです。売主の責任範囲を幅広く設定し、買主のリスクを可能な限り軽減する工夫が随所に施されています。例えば借地権移転に伴う諸費用を売主負担とし、建物の保証責任も売主が負うなど、買主にとって非常に有利な条件設定となっています。
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改正民法に完全対応した最新内容となっており、契約不適合責任制度など新しい制度についても適切に条文化されています。古い書式を使い続けることによる制度対応の遅れや問題発生リスクを回避でき、現行制度に則した安全確実な取引が可能になります。
各条項の内容が詳細かつ明確に記載されているため、契約当事者間での認識齟齬を効果的に防止できます。曖昧な表現を排除し、具体的で明確な条件設定を行うことで、後日のトラブル発生リスクを大幅に軽減し、円滑な取引進行を支援します。
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