【１】書式概要
この土地再売買予約契約書は、土地の売買と同時に将来的な再売買の約束を取り決める特殊な不動産取引で使用される契約書雛形です。一般的な土地売買とは異なり、売主が買主に土地を売却した後、あらかじめ定めた条件で再び売主が買い戻すことができる権利を設定する取引に適用されます。
この契約形態は主に不動産開発業者や投資家が活用する手法で、資金調達の必要性から一時的に土地を手放しつつも、将来的に買い戻す可能性を残しておきたい場面で重宝されています。たとえば、大規模な開発プロジェクトを進める企業が資金繰りのために土地を売却する際、事業が軌道に乗った段階で再取得したいケースや、相続税対策として一時的に土地の所有権を移転させる場面などで使用されます。
この書式の特徴は売主の立場を重視した条項構成となっており、境界確定責任の免除や現状有姿での引き渡し条項など、売主のリスクを軽減する内容が盛り込まれています。また、改正民法に対応した契約不適合責任の制限条項も含まれており、現行の制度に則した内容となっています。再売買の予約については仮登記により権利を保全する仕組みも組み込まれており、将来の権利行使を確実にする工夫がなされています。
不動産取引の複雑化が進む現代において、このような特殊な取引形態に対応した契約書雛形は、専門家にとって必要不可欠なツールとなっています。適切な契約書の作成により、当事者間のトラブルを未然に防ぎ、円滑な取引の実現が可能となります。
【２】条文タイトル
第１条（本件土地の売買）
第２条（手付金）
第３条（代金の支払い）
第４条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）
第５条（境界画定・実測面積との関係）
第６条（危険の移転）
第７条（公租公課）
第８条（保証）
第９条（手付解除）
第１０条（土地再売買の予約）
第１１条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
第１２条（責任制限）
第１３条（合意管轄）
第１４条（協議）
【３】逐条解説
第１条（本件土地の売買）
この条項では売買の目的物である土地の特定と売買代金を定めています。不動産取引では物件の特定が極めて重要で、所在地、地番、地目、地積を明確に記載することで後日の紛争を防止します。地目は宅地、田、畑、山林などの土地の用途分類を示し、地積は土地の面積を表します。売買代金については消費税を別途とする旨が記載されており、課税事業者が売主の場合を想定した内容となっています。
第２条（手付金）
手付金の支払時期と性質を規定した条項です。手付金は契約成立の証拠としての意味合いと、後述する手付解除の要件として機能します。最終代金決済時に売買代金の一部に充当される仕組みとなっており、買主にとっては二重払いのリスクがありません。無利息での充当とされているため、手付金に対する利息は発生しません。
第３条（代金の支払い）
売買代金の支払方法と期限を定める条項です。一括払いと分割払いの両方に対応できる構成となっており、実際の取引に応じて適切な支払条件を設定できます。分割払いの場合は各回の支払金額と期限を明確にすることで、支払遅延などのトラブルを防止します。
第４条（本件土地の引き渡し・所有権の移転）
土地の引き渡しと所有権移転の時期、登記手続きについて規定しています。代金支払いと引き換えに引き渡しを行う同時履行の原則が採用されており、どちらか一方だけが先に履行するリスクを回避しています。登記費用は買主負担とされており、一般的な不動産取引の慣行に従った内容となっています。
第５条（境界画定・実測面積との関係）
売主有利な条項の代表例で、境界確定責任を売主が負わないことと、公簿面積と実測面積の差異による代金調整を行わないことを定めています。通常の不動産取引では境界の明示は売主の義務とされることが多いですが、この契約では買主がそのリスクを負担する構成となっています。隣地との境界トラブルは後々大きな問題となる可能性があるため、買主としては事前の境界確認が重要になります。
第６条（危険の移転）
天災地変などによる土地の滅失・毀損リスクがいつ移転するかを定めた条項です。引き渡し時点でリスクが買主に移転するため、それ以前の災害については売主が責任を負います。ただし、契約の目的達成が不可能になった場合は契約解除が可能とされており、当事者双方に合理的な解決手段が提供されています。
第７条（公租公課）
固定資産税や都市計画税などの公租公課の負担区分を定めています。所有権移転登記日を基準として負担を分けることで、明確な区分が可能となります。日割り計算による精算が一般的で、年の途中での所有権移転において公平な負担配分を実現しています。
第８条（保証）
売主による権利の完全性と占有状況についての保証条項です。抵当権や地上権などの第三者の権利が存在しないこと、無権占有者がいないことを売主が保証し、問題が生じた場合は売主の責任で解決することを約束しています。これにより買主は安心して土地を取得でき、将来のトラブルリスクを軽減できます。
第９条（手付解除）
契約の着手前であれば理由を問わず契約解除できる制度です。売主が解除する場合は手付金の倍返し、買主が解除する場合は手付金の放棄により解除が可能です。「着手」の判断は実務上重要で、工事開始や融資実行などが目安となります。この制度により当事者は一定期間内であれば比較的容易に契約から離脱できます。
第１０条（土地再売買の予約）
この契約の核心部分で、将来の再売買について予約する条項です。時期により再売買代金が設定されており、時間の経過とともに価格が変動する仕組みとなっています。仮登記により予約権を保全することで、売主以外の第三者への売却を制限し、予約完結権の確実な行使を可能にしています。
第１１条（催告解除・無催告解除・損害賠償）
契約違反時の解除手続きと損害賠償について定めています。重大な信用不安や反社会的勢力との関係が判明した場合は無催告解除が可能とされ、迅速な契約関係の終了を図ることができます。反社条項は現代の契約書には必須の条項となっており、コンプライアンス体制の強化に対応しています。
第１２条（責任制限）
売主の責任を大幅に制限する条項で、現状有姿での売買であることを確認しています。改正民法の契約不適合責任についても買主の権利を制限しており、売主にとって非常に有利な内容となっています。ただし、売主の故意・重過失による場合は例外とされており、最低限の責任は残されています。
第１３条（合意管轄）
紛争時の裁判管轄を事前に合意する条項です。専属的合意管轄とすることで、他の裁判所での訴訟提起を防ぎ、紛争解決の場を限定しています。当事者の利便性や物件所在地との関係を考慮して管轄裁判所を選定することが重要です。
第１４条（協議）
契約に定めのない事項や疑義が生じた場合の解決方法を定めています。まずは当事者間の協議による円満解決を目指すことを確認し、訴訟に至る前の話し合いによる解決を促進する趣旨となっています。
