【1】書式概要
この「仮換地指定後の土地売買契約書」は、土地区画整理事業が行われている地域での不動産取引に特化した契約書テンプレートです。土地区画整理事業とは、道路や公園などの公共施設を整備し、宅地の利用増進を図る都市計画事業であり、その過程で仮換地の指定が行われます。
このテンプレートは、そのような特殊な状況下での売買において、売主（甲）と買主（乙）の権利義務関係を明確にし、トラブルを未然に防ぐための重要な法的文書です。契約書には、土地の所在・面積・代金のほか、仮換地に関する特有の条項（仮換地の使用収益権、換地計画変更時の対応、清算金の帰属など）が詳細に規定されています。
本テンプレートは、宅地建物取引業者や不動産取引に関わる法律専門家、さらに土地区画整理事業地域内で不動産取引を検討している個人の方々に適しています。特に、通常の土地売買と異なる仮換地特有の法的リスクをカバーする条項が整備されており、将来の権利関係の紛争を防止するための配慮がなされています。
区画整理事業地内の取引は通常の不動産取引とは異なる点が多いため、このような専門的なテンプレートは、取引の安全性を高め、当事者双方の利益を守るのに役立ちます。改正民法に対応していますので、最新の法的要件を満たした契約書として安心してご利用いただけます。
〔条文タイトル〕
第１条（売買）
第２条（土地面積と売買代金の定め）
第３条（手付け）
第４条（代金の支払）
第５条（所有権の移転）
第６条（所有権移転登記）
第７条（引渡し）
第８条（担保権等の抹消）
第９条（契約不適合の担保責任の免除）
第10条（危険負担）
第11条（公租公課の負担）
第12条（解除）
第13条（違約金）
第14条（清算金等の帰属）
第15条（契約締結費用の負担）
第16条（管轄裁判所）
第17条（協議事項）
【2】逐条解説
第１条（売買）
売主（甲）と買主（乙）の間の基本的な売買合意を定める条項です。売買対象となる土地（本件土地）と代金総額を明記します。特に本条第2項と第3項では、本件土地に関する土地区画整理事業による仮換地の指定が存在することを相互確認し、仮換地指定書の写しの交付を規定しています。これにより土地区画整理事業の対象地であることを明確にしています。
第２条（土地面積と売買代金の定め）
売買対象となる仮換地の面積と代金の関係性を定めています。測量図に示された仮換地の面積を基準とし、実際の面積に相違があっても代金は修正しないことを規定しています。第2項では換地計画が変更され、仮換地が減歩等により面積が変更された場合も同様の扱いとすることを定めています。これは土地区画整理事業の性質上、面積変更のリスクを織り込んだ条項です。
第３条（手付け）
買主が売主に支払う手付金に関する規定です。契約時に支払い、後に売買残代金の一部に充当されることを明記しています。第3項では解約手付としての性格を持ち、契約履行前の解除条件（倍返し・放棄による契約解除）を規定しています。
第４条（代金の支払）
代金の支払方法と期限を具体的に規定しています。中間金と所有権移転登記手続・物件引渡し時の残代金支払いに分けています。特に残代金には手付金の充当方法も明記されています。
第５条（所有権の移転）
本件土地の所有権移転の時期を明確に規定しています。売買代金全額の支払いと受領を所有権移転の条件としています。
第６条（所有権移転登記）
所有権移転登記の手続きの時期、費用負担、必要書類の交付について詳細に規定しています。特に登記費用は買主負担を原則としつつ、売主側の登記情報に変更がある場合の例外規定も設けています。
第７条（引渡し）
本件仮換地の引渡し時期を、売買残代金支払いと引換えに行うことを明記しています。
第８条（担保権等の抹消）
売主は所有権移転登記までに抵当権など所有権行使を妨げる負担を除去する義務を規定しています。第2項では本件仮換地について借地権者など使用収益を妨げる負担を除去する義務も規定しています。ただし、別の仮換地指定に基づく第三者の使用収益権は例外とする点が、通常の土地売買と異なる特徴です。
第９条（契約不適合の担保責任の免除）
売主は仮換地を現状有姿で引き渡し、契約不適合の担保責任を負わないことを規定しています。ただし、売主が知りながら告げなかった事実や第三者のために設定した権利については責任を免れない例外を設けています。
第10条（危険負担）
契約成立後引渡しまでの間に仮換地が滅失・毀損した場合の危険負担を規定しています。買主の責めによる場合を除き、危険は売主が負担します。
第11条（公租公課の負担）
本件土地に対する税金等の公租公課の負担を、契約成立時から引渡し日までを売主負担、それ以降を買主負担と明確に区分しています。清算方法についても明記しています。
第12条（解除）
契約違反があった場合の催告手続きと契約解除について規定しています。契約解除時には売主は受領した金員を返還する義務を負うことを明記しています。
第13条（違約金）
契約解除時の違約金について規定しています。売主・買主それぞれの責めに帰すべき事由による解除の場合の違約金額と、既払金との関係を明確にしています。
第14条（清算金等の帰属）
土地区画整理事業特有の条項として、換地処分による清算金や減価補償金の帰属を規定しています。土地に関する清算金等は売主に帰属し、換地計画変更による仮換地の面積変更に伴う清算金等は買主に帰属することを明記しています。
第15条（契約締結費用の負担）
契約締結に要する費用の負担を売主買主折半とすることを規定しています。
第16条（管轄裁判所）
契約に関する紛争が発生した場合の第一審管轄裁判所を指定する条項です。
第17条（協議事項）
契約に定めがない事項についての対応方法を規定しています。関係法令・慣行に従い、誠実に協力して解決することを明記しています。
この契約書は、通常の土地売買契約書に加えて、仮換地特有の事項（換地計画変更リスク、清算金の帰属など）を織り込んでいる点が特徴です。土地区画整理事業地区内での不動産取引特有のリスクを適切に配分し、売主買主双方の権利義務関係を明確にすることで、将来の紛争を未然に防止する機能を持っています。
