【１】書式概要
こちらの「宅地と居宅の売却に関する委任契約書」は、不動産所有者が自分の土地や家を売却する際に、その手続きや交渉を不動産業者などに任せるときに使う契約書です。
不動産の売却はとても複雑で専門知識が必要なため、多くの方は不動産業者に依頼しますが、その際に双方の権利や義務をはっきりさせておくことが大切です。この契約書には売却を依頼する物件の詳細、報酬の決め方、契約期間などが明記されており、後々のトラブル防止に役立ちます。
例えば、実家を相続して売却したいけれど遠方に住んでいる場合や、自分で買い手を探す時間がない場合など、プロに任せることで効率的に売却できます。また契約内容を書面にすることで、口頭だけの約束よりも安心して取引を進められるのが大きなメリットです。
【２】条文タイトル
第1条（委任事項）
第2条（本物件の表示）
第3条（売却価格の決定）
第4条（報酬）
第5条（契約期間）
第6条（善管注意義務）
第7条（報告義務）
第8条（契約の解除）
第9条（契約の変更）
【３】逐条解説
第1条（委任事項）
この条項は契約の核心部分で、不動産所有者（甲）が不動産業者や代理人（乙）に物件売却の全権限を委ねることを明記しています。「一切の権限」と書かれていますが、実際には売却価格の決定権は所有者に残っていることが第3条で分かります。よくあるケースとして、海外赴任や入院などで自分で売却活動ができない場合に、信頼できる業者や親族に全面的に任せるという状況が考えられます。
第2条（本物件の表示）
売却対象となる不動産の詳細情報を記載する部分です。住所だけでなく、登記上の地番や家屋番号、面積などを具体的に書くことで、「どの物件を売るのか」を明確にします。例えば「東京都新宿区○○1-2-3、土地面積200㎡、建物面積120㎡、木造2階建」といった形で記入します。これが不明確だと後々「この付属建物も含むと思っていた」などトラブルの元になります。
第3条（売却価格の決定）
物件の売却価格は、所有者と代理人が話し合って決めることが定められています。通常は業者が市場調査をした上で適正価格を提案し、所有者が納得したら販売開始するという流れです。最近の傾向として、最初は希望価格で出して反応を見ながら調整するケースも増えています。この条項があることで、代理人が勝手に安値で売却することを防ぐ効果があります。
第4条（報酬）
成功報酬としていくら支払うかを定める条項です。一般的な取引では売却価格の3〜5%程度が相場ですが、高額物件では逓減制を採用することもあります。例えば「5,000万円までは3%、5,000万円超の部分は2%」というような設定です。この報酬は成功した場合のみ発生するため、売れなかった場合は原則として報酬は発生しません。
第5条（契約期間）
委任契約がいつまで有効かを定めています。一般的には3ヶ月〜1年程度の期間設定が多いです。また自動更新条項があり、例えば「期間満了の1ヶ月前までに異議がなければ6ヶ月延長」などと定めることで、いちいち新たな契約書を作成せずに済むようになっています。不動産市場が活発な時期と停滞している時期では売却にかかる時間も変わるため、柔軟に対応できる設計になっています。
第6条（善管注意義務）
代理人が専門家としての知識と経験を活かして、責任を持って行動する義務を定めています。例えば、物件の欠陥を隠したり、買主に虚偽の説明をしたりせず、誠実に業務を行うことが求められます。実際のケースでは、雨漏りがある物件を「問題なし」と説明して売却した場合、この義務違反となり損害賠償の対象になることもあります。
第7条（報告義務）
代理人は売却活動の進捗状況を適宜報告する義務があります。例えば、何件の問い合わせがあったか、内覧は何件実施したか、購入希望者からどのような反応があったかなどを定期的に所有者に伝えることが求められます。忙しい所有者でも安心して任せられるよう、メールやLINEなどで簡潔に報告するケースが増えています。
第8条（契約の解除）
やむを得ない事情がある場合に、契約を途中で終了できることを定めています。例えば、所有者側の事情で売却を中止したい場合や、代理人の対応に不満がある場合などに適用されます。ただし「やむを得ない事由」とは何かは契約上明確ではないため、トラブルを避けるためにはより具体的に定めておくと良いでしょう。
第9条（契約の変更）
状況の変化に応じて契約内容を変更できることを定めています。例えば、最初は3,000万円で売り出していたが、市場の反応から2,800万円に下げることを合意した場合などに、書面で変更内容を残しておくことが大切です。口頭での変更は後々「そんな話はしていない」というトラブルになりやすいため、必ず書面化することが重要です。
